房地产市场十大发展趋势分析.docx

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房地产市场十大发展趋势

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???????1、2015年起的房源供给量将趋于收缩

随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。

2、行业库存去化周期在2015年出现改善迹象

截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而2011~2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。

3、房贷价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年

2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。

4、2015年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现

???????未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

5、土地制度：鼓励旧城改造，拿地制度将更加严格

2015年将严控特大型城市新增建设用地；或将有城市改造更新的制度性框架出台。

6、2015年新开建房产项目将在第2季度恢复增速

历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速。目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。

7、按揭贷款支持将有所好转，预计2015年楼市会受此利好走高

行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。

8、2015年住宅供需比将进一步收窄，购房需求将不断增高

大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。

9、中小城市楼市回暖可能性小，未来将逐步恢复发展平稳期

中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009~2014年），限于高基数。我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

10、房价预计2015年2季度之后才能完全回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳

过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系。预计房价在2015年2季度之后回暖，预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

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-全文完-