广东某银行经营性物业贷款管理办法.docVIP

PAGE

PAGE1

广东某银行经营性物业贷款管理办法（修订）

总则

第一条为进一步规范和促进我行经营性物业贷款业务的管理与发展，根据相关法律、法规、市场情况及我行相关信贷政策，特制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业贷款，是指我行向具有合法出租主体资格的经营性物业所有权人或物业所有权人集团的商业运营管理公司发放的，以该物业作为抵押物，且该物业的经营收入作为质押和第一还款来源，用于符合本办法规定用途的贷款。

本办法所称的经营性物业，一是指已经产生了物业租金收入；二是物业所有权原则上为借款人，或借款人所属集团因专业运营管理物业需要，成立商业运营管理公司负责经营管理的物业；三是借款人已将物业对外出售，再返租至借款人，借款人不得以此物业向我行申请经营性物业贷款；四是不介入处于免租期的物业。

第三条本办法所称经营性物业资产（以下简称物业），是指通过经营该物业能够获取合法、稳定经营收益的盈利性不动产，包括商场（含商铺、综合商业设施，下同）、写字楼、宾馆酒店等商业物业和工业厂房、仓储设施等工业物业。

本办法所称经营收益，是指借款人出租或运营商业、工业物业产生的租金收入、收费收入、运营收入等。

第四条经营性物业贷款可用于借款人合法合规的资金需求，包括借款人对物业原址改扩建、修缮修缮与装修区别：修缮是指局部小面积修复，时间短、所需人员少、耗材少、费用较低。装修是指大面积装修、时间长、耗材多、费用较高，影响租户正常营业。、招商、置换该物业建设期的银行贷款、置换他行经营性物业贷款、归还股东借款归还股东借款：一是不可用于归还股东民间融资；二是不可用于归还项目资本金。等负债性资金

修缮与装修区别：修缮是指局部小面积修复，时间短、所需人员少、耗材少、费用较低。装修是指大面积装修、时间长、耗材多、费用较高，影响租户正常营业。

归还股东借款：一是不可用于归还股东民间融资；二是不可用于归还项目资本金。

负债性资金：又称借入资金，是指企业通过商业信用、银行借款、发行债券等方式筹资的资金。

第五条经营性物业贷款管理遵循“优选经营物业范围、审慎评估现金流量、合理确定融资总量、严格执行分期还款、经营收入账户监管”的原则。

第六条经营性物业贷款流程分为贷款受理与调查、风险评价与审批、合同签约、发放与支付、贷后管理五个环节。

第七条在办理经营性物业贷款业务时，应严格参照我行反洗钱和反恐怖融资管理办法及金融消费者权益保护规定和要求办理，依法维护金融消费者合法权益和信息安全，杜绝洗钱风险。

第二章业务办理条件

第八条借款人应同时满足以下条件：

（一）信用等级在A级（含）以上，净资产不低于5000万元。

（二）在我行开立结算账户，经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录，不涉及诉讼。

（三）物业所有权人拥有合法、完整、独立的物业所有权和处置权，物业所有权人拥有合法有效的物业经营权和收益权。

（四）物业经营权人为借款人的，物业所有权人出具根据《公司法》及其公司章程规定的有权决策机构同意以其持有的物业抵押为借款人办理授信业务的法律文件。

（五）具有专业的商业运营管理团队，优先支持持续经营3年及以上的商业运营管理团队。

（六）与我行签订账户监管协议，接受我行对物业经营收益的资金监管。

（七）贷款行要求的其他条件。

第九条物业应同时符合以下基本条件：

（一）符合国家产业政策和当地政府整体规划要求。

（二）经竣工验收合格，已购建并投入正常运营不得少于3年。

（三）房地产权属清晰，不存在权属纠纷或涉及诉讼。

（四）经营收益持续、稳定，近3年内经营性净现金流为正，且呈稳定或上升趋势。要求贷款期内物业经营净收入(物业预期经营收入-物业经营必须支出）能完全覆盖贷款本息，经营收益须在我行办理应收账款质押。

（五）物业须作为贷款抵押物，并符合贷款担保管理办法关于抵押担保的规定，且容易处置变现，市场价值稳定或有上涨趋势。

物业为整幢建筑的，原则上须整体抵押给我行。若该幢建筑已取得有多张产权证，权证分割操作具备合法性和可操作性，在抵押率符合相关规定的条件下，可将部分物业办理抵押。但同时应当满足：其他未在我行抵押的物业，在使用、处置、查封等过程中不影响我行抵押权的实现，且应在借款合同和抵押合同中约定，若权属人将未抵押部分物业抵押给他人，须征求我行书面同意，否则我行有权提前收回部分或全部贷款。

经营性物业楼龄原则上不超过15年，且楼龄与借款期限之和不得超过20年。

原则上为经办行辖内物业，所在地有我行经办机构。

（八）贷款行要求的其他条件。

第十条物业范围

（一）符合以下条件的商场：

1.位于繁华商业区或商品交易成熟的市场中。

2.整体经营管理方从业时间在3年（含）以上，营运管理经验丰富，资金实力较强。

3.对于拥有分割式产权