个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析-金融论文.docx

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个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析

金融论文

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论文导读:：功能是降低购房借款人的首付款比例，但它可能会增加交易成本和社会成本，并诱发借贷双方的道德风险，从而降低个人住房抵押贷款市场的效率，乃至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。

论文关键词：个人住房抵押贷款担保，功能，负面效应

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我国自1990年代起即已开始着手建立个人住房抵押贷款担保机制，目前既有按《住房置业担保管理试行办法》的规定而设立的住房置业担保公司为借款人提供的保证担保，也有商业保险公司为借款人提供的个人住房抵押贷款保证保险，[①]但与其他国家和地区相比，我国这两种形式的个人住房抵押贷款担保机制的主要功能是为了保护贷款人的利益，借款人无论是申请住房置业担保，还是投保个人住房抵押贷款保证保险，都不能获得贷款人本应给予的在贷款条件方面任何优惠，当事人之间的权利义务配置严重失衡。[②]2003年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出，完善个人住房抵押贷款担保机制，研究建立全国个人住房抵押贷款担保体系。但近年来，国内相关的理论研究却依然十分冷清和薄弱。[③]不少学者对个人住房抵押贷款担保功能的认识仍局限于一般民事担保的范畴，甚至存在不少误解，如将个人住房抵押贷款担保与个人住房抵押贷款有关的保险相提并论等。本文拟对个人住房抵押贷款担保的概念、功能及其负面效应等基本理论问题进行比较全面和深入的分析，以期为我国个人住房抵押贷款担保体系的构建和完善有所裨益。

一、个人住房抵押贷款担保的内涵与特征

个人住房抵押贷款担保与个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人住房抵押贷款等概念紧密相连。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。[④]与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大和贷款期限长等特点。为了保证贷款债权的安全，防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人可依法处理其抵押物或者质物，或者要求保证人承担偿还贷款本息的责任，此即为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款担保就是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。它具有以下几个方面的特征：

第一，个人住房抵押贷款担保的主体是依法设立的机构或者组织，而不是一般的自然人。这种依法设立的机构或者组织既可以是政府机构，如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部等；也可以是政府出资设立的独立于政府之外的法人实体，如加拿大的抵押贷款与住房公司、香港的抵押证券公司等；还可以是以营利为目的的商业性保险公司，如美国的联邦抵押保险公司和通用资本抵押保险公司等都是专门从事个人住房抵押贷款担保的的商业保险公司。

第二金融论文，个人住房抵押贷款担保是一种保证担保，或者说信用担保行为。也就是说，担保机构在提供担保时，并不需要提供特定的财产，而是以自身的信用或者说一般财产作担保。贷款人之所以接受这种担保方式，是因为担保机构本身具有较高的信用，它们有的是政府机构，以政府信用作保证；有的虽然不是政府机构，但却是由政府出资设立，隐含着政府信用；有的虽然是商业性保险公司，但法律对其设立了较高的市场准入门槛，而且其在风险管理方面具有特殊的专业优势，还须接受政府的严格监管，资信度较高。

第三，个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例。[⑤]如在美国，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达97%。在加拿大，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为75%，而由抵押贷款与住房公司担保的个人住房抵押贷款，借款额在l8万加元以下的，贷款比例可达90%，最高可达95%。在澳大利亚，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由住房贷款保险公司担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达97%，甚至可以是100%的全额贷款。

第四，个人住房抵押贷款担保的对象为合格借款人，即具有相应住房购买力，但又未能一次性支付规定比例首付款的借款人。如在美国，借款人申请联邦住宅管理局提供担保的，其月还款额与月总收入之比不