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浅谈高层住宅工程项目的成本控制分析

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王丁

摘要：针对目前商品房价格居高不下的现状，本文对高层住宅工程项目的成本开发展开了分析讨论，首先分析了商品住宅房工程成本的构成，在此基础上重点从全过程成本控制和建筑监理造价控制两个角度论述了高层住宅项目工程的成本控制措施与建议，对于进一步提高和加强商品房成本开发的控制具有一定借鉴意义。

关键词：高层住宅工程；开发成本成本；控制措施

一、本论文研究的社会背景

商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨头的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。

二、商品住宅房工程开发成本的构成

这里所讲的商品住宅成本包括商品住宅的开发建设成本及后期使用阶段所发生的成本。大致可分为8大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、财务费用、销售费用、销售税费、使用成本、其他成本

成本控制过程中，综合考虑商品住宅的这八项成本，可以使成本控制更具科学性和完整性，促进企业提高经济效益和竞争力。

三、高层住宅工程开发成本控制措施与建议

（一）對高层住宅工程实施全面成本控制

1、推行设计招标，择优选择设计单位。

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2、开展限额设计，有效控制造价。

设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

3、从技术措施上展开项目投资的有效控制。

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

4、从经济措施上展开项目投资的有效控制。

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资，如对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行供应，以达到降低造价之目的。

（二）加强工程监理在高层住宅工程成本控制中的应用建设监理制作为科学的建设项目管理方法，主要是以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和施工过程的投资、工期和质量，确保三大目标的实现。监理的特殊身份，决定了其行为的客观性、科学性，决定了其实施投资控制的合理性、有效性。工程监理可以在项目建设的各阶段，通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。

四、施工过程中工程成本进行控制

（一）施工材料方面的控制

在进行工程的施工过程中对于施工材料的用量和施工材料的价格一定要进行必要的控制，施工的材料是施工过程中成本控制的重点。在施工的过程中的材料方面的花费是占很大的比例的，在施工预算进行制定的时候，材料费用的比例通常都是占有百分之七十的比例的，在施工的过程中对施工的材料的用量进行控制，就会减少很大一部分的浪费，因此，对施工材料的使用量的控制是十分必要的。在施工材料的控制方面还有一点是十分的重要的，那就是施工材料的价格的控制问题，在施工材料进行采购的时候，一定要对施工材料的价格进行必要的比较以后，在进行材料的采购。在现在，市场中一种施工材料会有很多的厂家生产，进行材料的采购的时候，不但要选择价格便宜的材料，还要选择质量好的材料，只有做好材料的采购和材料的使用量的控制，才可以使得在材料方面做到很好的成本控制。

（二）工程决算时对施工的成本进行审核和控制

工程竣工决算时，建设单位的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用。重点检查施工概算调整是否符合国家规定、有无擅自提高或降低建设标准、扩大或缩小建设规模和变更建设内容等。凡合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用；未按合同条款履行的违约等一律核减费用，严格把好审核关。对工程量的审核应根据施工承包合同的要求，对施工过程