住房金融机构分析与预测.docx

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2010～2012年住房金融机构分析与预测

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一2010～2011年中国住房金融机构运行情况分析

（一）住房金融机构体系概览：依然延续商业性住房金融机构主导格局

一般而言，住房金融机构体系可以分为商业性住房金融机构、合作性住房金融机构和政策性住房金融机构三类。依据中国人民银行网站对人民币房地产贷款的发放机构的分类与概括，商业性住房金融机构主要包括主要金融机构、农村合作金融机构和城市信用社。其中，主要金融机构包括国有商业银行、国家开发银行及政策性银行、股份制商业银行、城市商业银行、邮政储蓄银行，农村合作金融机构包括农村商业银行、农村信用社和农村合作银行。合作性住房金融机构指曾经存在的烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。目前，合作性住房金融机构在中国几乎绝迹，仅存的机构当是2004年2月由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津试点开办的中德住房储蓄银行，简称中德银行。就政策性住房金融机构而言，中国目前还没有真正意义上的政策性住房金融机构。由于住建部下辖的各级各类公积金管理中心承担了部分政策性住房金融机构的职能，因此，可称其为准政策性住房金融机构。但由于还不是具有合法金融牌照的金融机构，尽管有主张将其改制为政策性住房金融机构，但目前还不是住房金融机构。

2010年第四季度以来，住房金融机构支持体系仍然保持了商业性住房金融机构主导的特征，合作性住房金融机构和政策性住房金融机构支持不足。至2010年末，在商业性住房金融机构、合作性住房金融机构和政策性住房金融机构三大机构体系对住房开发和消费贷款的支持中，商业性住房金融支持占尽绝对优势。其中，在住房开发的信贷融资支持结构中，合作性住房金融机构和政策性住房金融机构的支持度近乎为零，而商业性住房金融机构几乎包揽了所有的开发信贷业务。在个人住房按揭贷款支持中，商业性住房金融机构对个人住房消费的贷款支持度占比仍然超过80%，住房公积金贷款支持度占比仍然不足20%，合作性住房金融机构的支持度更是少得可怜。

商业性住房贷款分布在各类银行业金融机构中，其中主要集中分布于大型商业银行和股份制商业银行，这些银行的法人机构数和从业人员情况如表7-1所示。由于缺乏公开的信息，本期报告还无法推算各类住房金融机构住房贷款的具体比例。

表7-1银行业金融机构法人机构和从业人员情况（截至2010年底）

（二）住房金融机构财务结构及其房地产金融要素分析：对房地产金融依赖度高，金融风险日益显现

结合本期报告的需要，对住房金融机构的财务状况从规模、质量和收益三个方面进行考察。

1.住房金融机构资产规模

表7-2表明，截止到2011年8月，中国银行业金融机构资产总额已经突破百亿元大关，从增速看，小型银行金融机构的资产增长速度最快，是大型商业银行资产增速的近3倍，股份制商业银行资产的增速也接近20%。从金融深化度看，我国各类金融机构的资产增速均高于GDP的增速，2010年，M2/GDP达到1.82，在当前世界主要国家中仅次于日本；信贷/GDP也达到154.6的高水平，比2009年有所下降，在世界所有国家中的排位从2009年的第3位下降到2010年的第7位。[1]

表7-2中国住房贷款相关银行业金融机构资产负债情况（截止到2011年8月）*

2.住房金融机构各项贷款及房地产贷款占比

中国银行业金融机构资产规模的快速增长离不开房地产的重大支持。可以根据房地产贷款占银行业金融机构贷款的比重来判断房地产业对银行业金融机构资产的影响度。图7-1表明，2010年10月以来，统计贷款累计新增量在各项贷款累计新增量中的占比保持在25%以上的高位，其中，2011年各月份各项贷款虽然有较大降幅，统计贷款也有一定降幅，但统计贷款累计新增量在各项贷款累计新增量中的占比超过30%，2月甚至达到了40%的高位。这反映了中央宏观紧缩政策虽然对银行金融机构的信贷总量以及房地产企业的贷款规模产生了一定的紧缩效应，但银行金融机构对房地产企业的依赖度不降反增。

图7-12010年以来统计贷款累计新增额、各项贷款累计新增额及占比

需要特别指出的是，上述数据与中国人民银行和中国银监会披露的数据有较大出入。由于从目前公开披露的数据看，中国人民银行自2010年以来按季、半年和年披露包括房地产贷款在内的贷款投向，中国银监会仅于2010年上半年在银行业运行分析中披露过包括房地产贷款在内的贷款投向，因此本期报告仅在相同期间上进行比较，即与中国人民银行按季比较，与中国银监会只比较上半年的情况。

首先看与中国人民银行按季比较的情况。据《2011年一季度金融机构贷款投向统计报告》，2011年第一季度末，人民币各项贷款余额49.47万亿元（与其统计数据表格中披露的数据相同），当季新增