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物业公司集团化财务管理的思考

物业公司集团化财务管理的思考

摘要：随着房地产业的发展，物业管理的市场需求越来越大，物

业公司管理项目的数量及区域也越来越多。适应市场的发展，物业公

司也越来越多的采取集团化管理。本文从财务管理的角度对物业公司

在集团化发展过程中的业务特点、风险控制等方面进行分析，探讨物

业公司集团化财务管理的思路。

关键词：物业集团公司;财务管理

伴随着房地产业这几年的快速发展，各种房地产开发公司如雨后

春笋般发展起来。经过国家政策的调控、市场的洗礼，具有一定的开

发实力，符合市场需求，管理科学的公司逐渐生存下来。由于企业自

身扩张和盈利追逐的内在动力，比较大的房地产开发企业并不满足一

定区域的开发，开始在全国范围内拿地开发项目。随着开发交付楼盘

越来越多，如何对这些项目进行物业管理，如何在房地产开发链中发

挥物业公司的作用，使物业公司品牌树立为开发项目服务，是这些开

发商面临的问题。对这种涉及开发区域比较广、楼盘数量比较多的情

况下，房开企业一般会设立物业集团公司，然后在各个开发区域设立

子公司或分公司进行物业管理。

物业公司在集团模式下如何进行风险控制，如何进行分、子公司

的管理是物业公司财务管理中需要解决的问题。笔者结合自己的工作

实际，从以下几个方面谈谈对这方面的认识。

一、建立符合物业公司业务特点的核算模式

有别于房地产开发企业资金密集型的行业特点，物业公司属于人

力密集型行业。根据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》

的相关要求，物业公司要定期向业主公布收支情况。物业公司在设置

账套、组织核算的时候要考虑到这些特点。组织架构上，物业公司一

般设立子公司或分公司，下面的项目上设立管理处进行管理。无论采

用那种方式，一般都要核算管理处的收支，子公司或分公司本级的收

支情况。实务中会出现以下两种会计核算方式：

(一)不分项目会计核算方式

采用此方式下公司本级和管理处的收支都在一个账套上核算，公

司本级和管理处的收入、支出不分别列示。物业公司所有的收入都在

营业收入中反映，公司所有的成本在营业成本中反映，公司管理部门

发生的费用都在管理费用中反映，公司整个经营成果在利润中体现。

资产负债表中的应收账款反映公司整个物业费的挂帐情况。此方式的

优点是简单方便，缺点是不能对管理处进行考核，各种管理数据需要

在账套中十分繁琐的提取，增加财务人员的工作量，有时也不能满足

管理的要求。

(二)分项目会计核算方式

此方式就是公司本级和管理处的收支分别核算，公司本级和管理

处之间资金往来通过设置“内部往来”科目核算。期末通过汇总本级

和管理处的报表形成公司对外或报送上级公司的报表。该种方式下，

在本级和各管理处的账套中可十分方便的看出各个责任中心的资产状

况、经营成果和现金流量情况，汇总后也可得出整个公司的财务状况;

可以十分方便的对公司本级、管理处进行考核，也可根据业主的要求

公示项目或物业公司的收支情况。该方式的缺点就是核算的时候要针

对不同项目的业务在各自的账套中进行，期末的时候要做汇总报表。

从以上分析可以看出，分项目会计核算比较符合物业公司管理实际，

能真实反映物业公司经营状况。

二、发挥预算在物业公司经营活动中的控制作用

预算是企业在战略规划和预测、决策的基础上，以数量和金额形

式反映的特定期间的具体行动计划，反映企业在特定期间内的资源配

置状况和经营活动的详细安排。预算目标必须与年度经营目标一致，

预算是企业绩效评估的一个重要依据。预算具有规划、沟通与协调、

监控、绩效评估等作用。预算管理由编制、执行与控制环节、考核等

三个方面组成。在物业公司经营活动预算中发挥着重要的作用，预算

可对物业经营活动进行控制。预算的编制要全员参与，物业公司编制

预算需要分、子公司各部门及下面的管理处共同参与编制。物业公司

可在集团公司及各分、子公司层面设立预算管理委员会，分、子公司

的预算委员会可由各管理部门及管理处组成，各财务部门在预算编制

中发挥着沟通、协调、平衡的作用。预算编制可根据以往年度的经营

情况及下一年度的经营目标为基础，具体编制上可根据客服、工程、

秩序、保洁等各业务板块及管理部门的数据自下而上汇总编制。集团

公司根据各单位上报的预算汇总平衡，确定各分、子公司下一年度的

预算。预算一经确定后，集团公司可与各分、子公司签订责任书下达

预算。预算下达后不能随意调整，由于经营情况发生变化确需调整预

算，必须上报