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第四章合同法律制度

【考点16】商品房合同（P96）

商品房合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移

房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【例题1·单选题】甲拟国外，遂与乙订立合同其房屋，并约定乙应当在房屋所

有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了，并向乙表示不再办理房屋所

有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2009年）

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有权解除合同

C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任

D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失

【答案】C

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有

规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本

题中，合同已经生效，甲应当继续履行合同（办理所有权变更登记），并承担其他违约责任。

【例题2·单选题】甲向乙房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记

手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲

诉至，要求乙继续履行合同。下列表述中，正确的是（）。（2009年）

A.房屋未过户，合同尚未生效

B.房屋未过户，合同尚未成立

C.合同已经生效，但应当解除合同，乙赔偿甲的损失

D.合同已经生效，乙应当继续履行合同

【答案】D

【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有

规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。在

本题中，甲、乙之间的房屋合同已经生效，不具备单方解除合同的合法事由，乙应当继

续履行合同。

1.销售的性质

（1）有关商品房的销售和宣传资料原则上为要约邀请，对人无合同上的约束力。

（2）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同

的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。

2.商品房预售合同的效力

（1）预售——影响合同效力

人未取得预售而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在前取得预售

的，合同有效。

（2）登记备案——不影响合同效力

商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人

另有约定的除外。

3.被拆迁人的优先权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、

用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行给第三

人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

4.商品房合同中当事人可以行使解除权的情形

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质

量经核验确属不合格；

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

（3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的；

（4）人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内

仍未履行；

（5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因人的导致

买受人无法办理房屋所有权登记的。

5.惩罚性赔偿金（根据《关于商品房合同纠纷适用法律若干

问题的解释》第8、9条）

（1）具有下列情形之一，导致商品房