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房地产采购

房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产

品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告宣传、

园林绿

化、装饰等均需要采购,是一个资源整合的行业，因而采购活动

在地产企业占据了重要的位置,对采购活动管理的成熟度，直接

影响到产品的品

质和成本,企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也

不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个

希望成长的地产

企业必须认真关注和用心研究的课题。在这里结合我们在咨询过

程中总结积累的经验和与优秀企业的对比分析，对工程、材料、

设备采购活动的

管理进行一些探讨。

一、房地产企业采购管理系统的组织结构

在我们接触的房地产企业中,往往在采购管理职能的界定方

面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有:集团与项目公

司的授权不足，

不适应公司的战略发展要求，如对项目要求周期很紧，但在招标

采购方面的集团参与和审批环节过多，影响到效率的提升;采购

管理的监督职能

缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采购工作的公正

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性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职能

设计不完整，缺

乏对供应商评价管理和信息资料库的收集和更新职能。

1．房地产企业采购职能设置的原则

房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水

平和企业管控模式的不同，而各有千秋。首先要解决的是采购职

能的划分和权限

的划分，另一个方面是监督职能的完善。一般在集团公司里,集

团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执行主体，或按一

定的权限划分集

团与项目的采购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模

的房地产公司，则在不同的部门之间或与项目部之间进行划分，

但执行和监督职能应由不同的主体来完成,到提升采购效率、

降低采购成本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环

境及氛围。

2．房地产企业采购部门的职能划分

在遵循以上原则的基础上，采购管理主体的划分应该有两个

层面：一个层面上更多的倾向于对采购系统的整体策划和监督,

制定采购系统的

管理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流

程精细化方面的工作,监督采购活动的实施，同时建立统一的采

购信息系统，达

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到采购资源的共享，并且从公司层面与供应商建立战略合作伙伴

关系，建立公司战略采购流程,以期在采购产品时获得优惠

的价格和优良的

品质，从而降低采购成本，提高企业盈利能力，以应对今后地产

行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。

另一个层面是指采购活动的执行主体,具体实施采购活动，

编制采购计划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应

商的评估和对现

场材料、设备的管理、数量核定等,其中项目工程的管理部门，

如项目部、工程部等监督材料的验收和现场材料、设备的管理。

两个层面上职能的划分也不是固定的，可以根据企业的规模

等因素进行调整,建立完整、系统的采购管理体系，但一般来讲，

实施和监督的

职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控,避免

给企业造成额外的损失。

二、采购流程的关键绩效衡量指标和关键点的确定

采购活动的目标就是要保证项目整