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房地产法律制度与政策

第十章房地产税收制度与政策

第一节房地产税收概述一、我国税收体系目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。

第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。

二、房地产税收制度房地产税收有广义和狭义两种理解。广义的房地产税收，是指房地产开发经营中涉及的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税等。狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税和契税。我国现行的房地产税收体系基本涵盖了土地取得、房地产开发、房地产流转、房地产保有四个环节，在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用。

但大部分税种集中在房地产的开发、流转环节，针对房地产保有期间设置的税种很少，且免税范围很大，这就造成了严重的税负不公平的状况，阻碍了房地产市场的健康发展。重在房地产开发流通过程中，仅税种就多达十几种，如契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐。而在房地产保有期间设置的税种仅有房产税、城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税的税率偏低，税基覆盖不全已经成为不争的事实。

比如，城镇土地使用税的税率最低每年每平方米0．2元，最高每年每平方米10元，作为专门用来调节级差收益的税种在这种低税率下，其作用十分有限，更谈不上在提高城镇土地利用强度、促进国有土地高效率使用方面有所作为了。这样就使得大量城镇土地由企业无偿或近似无偿的取得和持有，而与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。在房地产保有期间征收的房产税，其主要目的是为了合理调节房地产收益分配，鼓励房地产流转，刺激土地的供给，但由于税负较低，使得其功能也只能流于理论。保有环节的轻税负，导致了开发商囤积土地的现象十分严重，土地炒买炒卖情况愈演愈烈。这不仅抑制了土地的正常交易，还直接阻碍存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产要素的作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象严重。

三、房地产税、租、费从本质上看房地产税、租、费，税收所反映的是一种法律关系，是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入，只要有国家,就会有税收;而租则反映房地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租，与税相比,二者差异很大；费是对行政服务的一种补偿,即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用，一般称之为管理费。房地产税存在于法律关系之中，来源于房地产财产的总价值;房地租是一种经济关系的反映,是产权明晰化的结果，来源于房地产收益,即是对房地产收益的一种扣除；而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。

目前，在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在：一是以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租，即税中含有租的因素。二是以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收的,明显含有以税代费的成分。三是以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的费用，其本质应是地租。四是以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费，其实就是一种罚税即空地税。造成税、租、费的混杂，征收部门繁多，房地产收益权不明确，乱收费现象严重，降低了税收的严肃性、规范性。

四、房地产税收制度改革和税收优惠政策十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议。房地产税