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视点︱房地产建筑行业收入确认解析

一、房地产行业

做好收入确认的工作，首先需要深刻了解行业知识，公司业务模式，产品类别，商业模

式等等，做好精通的了解，才能结合会计准则做好收入确认的工作。

房地产是指，从事房地产的开发、销售；房地产的业务模式基本是，房屋建造，房屋销

售。

01案例演示：

我们来看看万科，万科已经按新会计准则来确认收入确认了，看看万科在年报中是如

何描述的：

 房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件

的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完

工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，

确认销售收入的实现。

（注意：有些业务是按时段确认收入的，有些业务是按时点确认收入的）

 建造收入

本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作

量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

（注意：按履约进度确认收入的）

02会计准则分析：

房地产企业就新收入准则来看，可以根据实际情况，合理确认收入的确认方式。

根据新收入准则，财会〔2017〕22号文件:

1，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

较旧收入准则的‘主要风险报酬转移时确认收入’，新收入准则强调，相关控制权的

转移而确认收入，新旧准则此处都是强调转移的时点，不过是确认时点的判定标准不同

而已。

2，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履

行履约义务：

（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有

权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的

情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润

的款项，并且该权利具有法律约束力。

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经

发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

此处新准则对于收入的确认则是强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完

工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是‘合同’的履约进度，更强调的是合

同的作用。

对于房地产企业而言收入的确认，一般处理都是在销售阶段做预收款处理，等基本开发

完成后，做收入处理，并结转相关成本，主要是在未完工之前，相关成本无法准确计算，

如果此时就计算确认收入，那么对于相应的销售成本就无法准确计算了，但是这样处理

的结果也是有极大的弊端，就是无法体现财务信息数据的及时性，导致大量房开企业，

连续几年没有收入实现，账面上形成大量预收款，后期又造成大量收入堆积。

在新收入准则下，企业可以根据新收入准则，按照签订合同的履约进度，选择时段确认

收入陆续实现，不用等到后期造成收入堆积，不过这样就需要企业对于相应成本的确认

也是企业需要考量的，所以对于房地产开发企业而言，在新会计收入准则下如何确认收

入的确认方式，还是需要仔细思量的，一般而言，如果企业需要及时确认收入，则选择

时段确认较好（如上市公司），如果企业无需及时确认收入，那么还是需要时点确认收

入更佳。

二、建筑行业

建筑业包括土木工程建筑业;线路、管道和设备安装业、勘察设计业等。光是土木工

程建筑业，就涉及到方方面面。

01案例分析：建筑业主要的收入确认，是按照“建造合同”来的。

中国建筑年报摘要：

 本集团与客户之间的工程承包合同通常包括房屋建筑建设、基础设施建设等履

约义务，由于客户能够控制本集团履约过程中在建的商品，本集团将其作为某一时

段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确

定的除外。本集团按照投入法确定提供服务的履约进度。

 对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，

按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。合同