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物业服务房屋管理方案

第一节房屋管理

房屋管理是无业管理的基础工作之一。房屋交付适应后，由于自然或人为等

各种因素房屋会逐渐损坏。为减缓房屋的损坏速度，延长房屋使用寿命，维持和

恢复房屋的原由质量和功能，保障其使用安全，物业公司应该做好对房屋的管理

工作。

完整的房屋不仅指房屋本身，还包括房屋内的设施设备。以北京市为例，依

照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》和《房屋完损等级评定标准》，根

据房屋结构，装修，设备三个组成部分的完好或损坏程度，对房屋完损等级进行

评定。

一、房屋完损等级分类

（一）完好房屋

1．结构构件安全可靠，整全性好，屋面和板缝不漏水，装修，设备完

成，基本无损。

2．虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许范围内，不

影响居住安全和正常使用，通过小修即能修复。

（二）基本完好房屋

结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已经稳定下

来

1．屋面局部渗漏

2．装修，设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构

件或部位上进行修补即可恢复使用

（三）一般损坏房屋

1．个别结构构件变形，裂缝，服饰或老化，强度不足，存在危险隐患

2．屋面或板缝局部漏雨

3．外和钻杆修和设备局部破损

（四）严重损坏房屋

1．部分结构构件严重倾斜，开列变形或强度不足，个别构件已处于严

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重危险状态

2．屋面和板缝严重漏雨

3．内外装修，水电设施严重损坏，残缺，存在局部危险，需要局部大

修或整体大修、

（五）危险房屋

1．主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能

2．采用局部加固修理仍不能保证安全，基本失去大修的价值，需要翻修或

整体拆除的房屋

二、房屋完损等级评定标准

（一）完好标准

1．结构部分

（1）地基基础

有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降

（2）承重构件

梁，柱，墙，板，屋架平直牢固，无倾斜变形，裂缝，松动，腐朽，蛀蚀

（3）非承重墙

1）预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏

2）砖墙平直完好，无风化破损

3）石墙无风化，弓凸

4）木，竹，芦帘等墙体完整无破损

（4）屋面

1)不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通

2)平面屋防水层，隔热层，保温层完好

3)平瓦屋面瓦片搭紧紧密，无缺角，裂缝瓦，瓦出线完好

4)青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒伏瓦灰梗牢固

5)铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀

6)石灰炉渣，青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞

（5）楼地面

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