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房地产开发与经营

第二章房地产市场分析房地产开发与经营

第二章房地产市场分析【学习目的】第一节房地产市场概述第二节房地产市场的需求与供给第三节房地产市场运行第四节政府对房地产的宏观调控【复习思考题】

学习目的通过本章的学习，要求同学们了解房地产市场的概念、构成要素、结构层次；了解房地产市场的需求与供给的常见类型及需求与供给的影响因素；熟悉房地产市场的运行规律；了解我们政府对房地产市场宏观调控的作用。

第一节房地产市场概述一、房地产市场房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。

二．房地产市场的构成要素房地产需求者房地产供给者房地产市场一级市场二级市场三级市场政府管理部门◆土地管理◆城市规划◆财政税收◆其他管理管理管理中介服务机构房地产评估房地产经济房地产金融法律服务其他机构交易系统物业服务系统物业管理服务支持服务系统支持支持支持

第二节房地产市场的需求与供给一.我国的房地产市场需求与供给（一）房地产需求的内涵与类型1、房地产需求的涵义房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

2、房地产需求的类型（1）消费型需求（2）预防型需求（3）投资型需求（4）投机型需求

（二）房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。

2、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。（2）房地产供给的层次性。（3）房地产供给的滞后性。（4）房地产供给的时期性。

二.我国的房地产市场需求与供给影响因素分析1.我国的房地产市场需求影响因素分析（1）人口因素（2）城市化因素（3）收入因素（4）城市拆迁改造因素（5）投资投机因素

2.我国的房地产市场供给分析（1）房地产市场价格（2）房地产的开发成本（3）房地产的开发技术水平（4）房地产开发商对未来的预期（5）国家土地政策

第三节房地产市场运行一、房地产市场的运行机制1.供求机制2.价格机制3.竞争机制4.货币机制

二、房地产市场运行规律1.房地产空间市场与房地产资本市场2.房地产市场的周期循环图2-2销售和出租住宅需求变化示意图

第四节政府对房地产的宏观调控一、政府关于房地产市场的原则1、目标的确定性2、政策的连续性与协调性3、政策的针对性和导向性4、政策的公平性和效率

二、政府宏观调控房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金控制

复习思考题1.房地产市场的概念？2.房地产市场的构成要素与结构层次3.我国房地产市场供给与需求的关系？4.房地产的市场功能有哪几方面？5.试分析房地产市场的自然周期和投资周期6.政府怎样对房地产市场进行干预？