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房地产五证

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工

程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房

预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工

程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由

市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您

购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿

不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》

是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在

规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入

市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预

售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合

同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

房产的五证与七证：

在房地产行业中以前有五证之说，该五证指的是：土地使用证建设工程许可证建设

用地规划许可证施工许可证商品房销售或者预售许可证，没有这五证就不具有商品房或者

预售的资格，不能成为销售或者预售商品房的主体，规定这五证是能起到一些保证消费者利

益的目的，也有效的规范了房地产交易市场，净化了房地产行业。以前规定这五证主要是想

用于规范房地产销售或者预售中的问题，但是没有将销售或者预售房屋以前可能发生的问题

考虑进去。比如：房产开发商本身是否具有销售或者预售的资格开发商的资格是否符合法

律规定的要求，等等问题的出现已经不是个别现象，完全依据以前的法律是不能将这些问题

进行具体的调整，只是起到一切宏观调控的作用。而2001年3月14日经建设部第38次部

常务会议审议通过，建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布，自2001年6月1日起

施行的新的《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售应具备以下条件（一）现售

商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（二）取

得土地使用证或者使用土地的批准文件。（三）建设工程规划许可证或者施工许可证。“针对

以前的的五证进行了具体的更改，也是针对以前因为法律没有考虑到，而因此产生的问题所

进行的规范。新的《商品房销售管理办法》在以前规定的基础上新增加了两证，及房地产开

发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，虽然这两证在新的《商品房

销售管理办法》没有出台以前各个企业也没有应当具备的——以前这两证是房地产开发经营

企业，在申请商品房销售许可证或者预售许可证时。应当提交的证件及资料中所要求的，但

是明显可以看出新的《商品房销售管理办法》加强了对企业主体资格的要求，将这两证变成

为主体证件，立法的本意首先是要规范房地产开发经营企业，只有合法的主题才能取得合法

资格，这样从源头规范了房地产市场。

小陈介绍：如何投资地产

房产之所以又称为不动产，一个重要的原因，就是它变现比较困难，

也就是人们常说的流动性不强。正因为如此，资金被房产“套牢”的现象就相当

普遍。

比如部分贷款购房者，用自己全部积蓄来付首付，又用未来较长一段时间的

资金收入来还贷款。此时如果再出现新的大宗投资或消费项目，他们就无能为力

了。再如一些私营业主，他们将一定比例的资金转成了房产，如果此时出现诸如

企业规模扩大、接到大量订单等流动资金需求加大的情况，其周转就捉襟见肘了。

许多自身拥有房产的人，在急需资金时，可能首先就会想到通过出售房产将

不动产转回货币资产。然而，卖房对那些以自住为目的的购房者来说根本行不通，

即使对于有条件可以卖房筹资的人来说，他们也很难做到资金的筹集与使用在时

间上完全合拍。由于房产变现并不容易，而投资机会又转瞬即逝，很可能等资金

筹齐了，投资机会也没了。

那么，有没有其他既不用出售房产又可令其迅速变现的途径呢？最简单的办

法是以房产抵押的方式向银行融资。

我们知道，只要具有可靠的抵押担保，从银行获得融资并不十分困难，而房

产又是整体价值较高、可贷基数较大的理想融资抵押物。更重要的是，通过银行

融资不仅无需卖房，而且“变现”迅速。目前，市面上此类金融工具不少，只要

善于合理运用这些工具，给自己的不动