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2000年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析

一、计算题

答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计

算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整

数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。

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1某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m土地的使用权，出让年限

为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动

工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将

土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司

最多可贷多少款？项目其他有关资料如下。(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积

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为3000m，4～15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第

二年投入40%。(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以

出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物

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的建安综合造价为3000元/建筑m，同类物业的商场市场租金水平每月为300元

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/m，办公楼市场租金水平每月为150元/m。(4)经过调查，有关参数确定为，房

屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安

造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经

济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为

10%，银行贷款利息率为10%。

2C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进

行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资

料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于

4个)。(1)案例资料。

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注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地

外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。②区域因素和

个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为

负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件

比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。(2)其他资料：A市的地价

指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的

影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨

率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地

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宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m。

二、案例分析题

本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条

件，综合分析后回答有关问题。

2某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地