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解析：物流地产的运营模式、投资与问题

物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降

低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规

模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产

的持续快速扩张。掌握物流地产的投资运营规律，掌控物流地产的投

资机会显得尤为重要。

物流地产属于工业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，

比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产的范畴包括物

流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。

与传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效

应。

物流地产发展规模不断壮大。以物流园区为例，2012年中国物流

与采购联合会发布了《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，报

告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家

相比增长了264%。说明我国物流地产投资在过去几年保持较高的增

速和投资规模。

物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有

以下几种。

（一）地产商开发、物流企业租赁的运营模式

这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开

发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然

后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的

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物流业务运营主要由物流企业开展。目前这种模式以普洛斯、安博置

业、嘉民集团等为代表。这种模式的优点是对于物流地产投资企业能

够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对

于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。

缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻

的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的

经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。

（二）物流企业独立开发经营模式

物流企业作为相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自主经

营，自主管理。当前国内大多数物流企业都是这种模式。该模式优点

是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外

收益。缺点就是在地产开发出去需要投入大量的资金，运营成本比较

高。国内比较典型的企业就是传化公路港物流有限公司和林安物流公

司。

（三）地产商与物流企业合资开发运营模式

该模式就是物流企业、物流地产开发商通过成立项目公司或协议、

合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的

优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。该模式的

优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物

流企业在物流功能设计、物流运营方面的优势，实现物流企业和地产

商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分

配问题、风险分担上可能出现矛盾。

（四）第三方整合开发运营模式

通过第三方将物流企业和地产商各自的资源进行整合，同时对物

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流企业和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。建成后由第

三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为

审查并根据协议分配。优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避

免了物流企业和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但