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目录应纳税额的计算叁纳税人贰征税对象与征税范围壹税收优惠肆征收管理伍

特征与征税范围壹

（一）特征1.属于财产转移税2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据3.以转让方为纳税人【注意】土地增值税VS契税:都是针对“转让”环节征税，一个是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）

（二）征税范围征收不征收出让与转让土地使用权转让（包括地上建筑物及其他附着物产权）土地使用权出让赠与赠与其他人①赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业企业改制重组房产转移任意一方为房地产开发企业一般企业：①整体改制、分立、合并中房地产的转移②个人及单位在改制重组中以房地产投资入股

（二）征税范围征收不征收房地产开发企业将开发的房地产出售或视同销售产权发生转移①将开发的房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移②代建，收取的收入属于劳务性质，没有发生房地产权属的转移，不征房地产交换企业互换个人互换自有居住用房合作建房建成后转让建成后自用抵押抵押期满“且”发生权属转移抵押期间继承√出租√评估增值√

【课堂练习】【例·单选】下列各项中,属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建D.房地产的抵押【答案】B

【课堂练习】【例·多选】根据土地增值税法律制度的规定,下列行为中应征收土地增值税的有（）。A.个人出租不动产B.企业出售不动产C.企业转让国有土地使用权D.政府出让国有土地使用权【答案】BC

【课堂练习】【例·多选】甲房地产公司将开发的商业楼对外投资,该商业楼开发成本4800万元,评估作价5240万元,协议约定,甲公司参与投资利润分红,共同承担投资风险。甲公司将开发的商业楼对外投资,应缴纳的税种有（）。A.增值税B.土地增值税C.契税D.企业所得税【答案】ABD

纳税人贰

★纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。

应纳税额的计算叁

（一）计税规则项目规则计征方法从价计征计税依据转让房地产所取得的增值额=不含增值税转让收入额-扣除项目适用税率四级超率累进税率应纳税额应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【注意】增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额

（二）具体规定1.应税收入的确定①包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均为不含增值税收入。【转让价款不合理，则由税务机关核定确认】②非直接销售和自用房地产收入的确定，按顺序确定:①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【课堂练习】【例·判断】土地增值税纳税人转让房地产而取得的实物收入,如钢材、水泥等建材,房屋、土地等不动产等,一般要按照房产原值确认应税收入。（）【答案】错误

（二）具体规定2.扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用【指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用】利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金城、教（不包括印花税）、不得抵扣的增值税优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20%

（二）具体规定2.扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目非房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金城、教、印花税

（二）具体规定2.扣除项目【注意1】房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【注意2】即使明确也不得扣除的利息:（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【注意3】税收优惠:纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。

（二）具体规定2.扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准销售存量（二手）房房屋①房屋及建筑物的“评估价格”重置成本价×成新率土地价值②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用据实扣除销售税金③与转让房地