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去库存与新周期2024年06月28日

一、2024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存二、2024H2展望：去库存政策发力，静待基本面改善三、投资建议及风险提示目录2

一、2024H1回顾：基本面筑底，政策转向去库存3

1.1行情：市场重新进入政策博弈及效果观察阶段?4月30日至今，申万房地产指数最高涨幅超过15%，但最近一个月板块调整回到起涨点，市场进入到政策效果观察阶段，同时也在预期更强有力的政策出台。?从个股来看，近期调整后头部房企PB仍处于破净状态，我们认为在政策驱动及基本面预期改善的共同催化下，估值仍将继续修复。图1A股重点房企4.30-6.21累计涨跌幅（%）图2A股重点房企PB（MRQ）15105保利发展招商蛇口万科A金地集团滨江集团华发股份建发股份3.02.52.01.51.00.50.00-5-10-15-20-25-3020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0723-1024-0124-04资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所4

1.2销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声?新房：市场信心低迷、需求疲弱。前5个月商品房销售面积同比-20.3%，销售额同比-27.9%；住宅销售面积同比-23.6%，销售额同比-30.5%。从近12个月滚动数据来看，5月商品房销售面积和销售额较2021年6月高点已经分别下跌47%和49%，住宅销售面积和销售额跌幅超过50%。图3商品房销售面积：近12个月滚动（万平方米）图4商品房销售额：近12个月滚动（亿元）200000180000160000140000250000200000150000100000500000较高点下跌47%120000100000800006000040000较高点下跌49%资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：国家统计局、湘财证券研究所5

1.2销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声图530个大中城市：一周滚动成交面积（万平米）图6一线城市：一周滚动成交面积（万平米）2023年2022年2021年2020年2024年2023年2022年2021年2020年2024年70060050040030020010001801601401201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所图7二线城市：一周滚动成交面积（万平米）图8三线城市：一周滚动成交面积（万平米）2023年2022年2021年2020年2024年2023年2022年2021年2020年2024年4003503002502001501005020015010050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6资料：Wind、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所

1.2销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声?库存：近两年拿地和开工减少抑制新增供应，库存规模高居不下主要还是因去化较慢导致，去化周期拉长至历史高位。?5月末，最狭义口径的现房库存（统计局公布）已经高于2016年峰值，按近12个月月均现房销售面积计算的库存去化周期高达32.8个月。Wind统计的十大城市商品房可售面积（已取证未售）去化周期也达到历史新高，5月末为20.6个月。图9现房库存：累计值（万平米）图10十大城市:商品房可售面积（万平米）商品房待售面积:累计值商品房待售面积:住宅:累计值十大城市:商品房可售面积:当月值十大城市:商品房存销比(面积):当月值80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000012,00010,0008,0006,0004,0002,0000302520151050资料：国家统计局、湘财证券研究所资料：Wind、湘财证券研究所7

1.2销售：一二手房分化，房价调整或接近尾声?二手房：“以价换量”，分流新房需求。14个城市1-5月二手房成交面积同比-15.3%，5月二手房成交面积已经超越2021年和2022年的同期水平，略低于2023年，成交复苏态势强于新房。图1114城二手房一周滚动成交面积（万平方米）图1214城二手房成交面积（万平方米）2023年2022年2021年2020年2019年2024年30025020015010050二手住宅成交面积（万平米）YoY900080007000