冲突与抗争：居高不下的物业服务合同纠纷.docx

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冲突与抗争

居高不下的物业服务合同纠纷

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近年来，随着城镇化进程的加快，越来越多的居民居住在有物业管理的住宅之中，物业管理作为一种专业化、市场化的房屋管理模式，对提升城市居民生活品质和房产的增值、保值具有重要意义。从20世纪90年代沿海城市率先引入物业管理到目前全国全面推进已有近30年的时间，全国有各级各类物业管理企业近13万家，创造的经济效益高达1万亿元。但囿于发展时间有限和市场竞争不足，物业管理企业服务水平参差不齐，专业化的服务质量与市场化的价格并不完全匹配，开发商自留的物业企业违规开发、侵占公共空间的事件层出不穷。从各地的市长热线投诉热点来看，物业服务投诉率近年来一直高居榜首，各级地方法院特别是基层法院受理的物业服务合同纠纷案件呈暴发式增长态势。

一物业合同服务纠纷增加的基本情况分析

中国裁判文书网的统计数据显示，全国涉物业服务合同相关案件连续5年上涨（见图1），且在快速城镇化的中西部地区物业纠纷合同受理案件数量远远高于全国其他地区，物业服务公司与业主之间的平等关系变成了不可调和的矛盾、对立关系，这种失序、失控的局面显然背离了我国引入专业化物业管理模式的初衷。

图1物业服务合同纠纷年度分布

对中国法律文书网上传的公开裁判文书数量进行统计，2015年全国各级法院受理物业合同纠纷案件136161件，但2019年收案448138件，是2015年全年收案量的3倍之多（见表1）。从案件类型来看，主要是业主不满意物业公司提供的管理服务而故意拖欠物业公司的物业费，物业公司以诉讼的方式追讨物业费。

表12015～2019年全国各级法院受理物业合同纠纷案件

单位：件

法院层级

2019年

2018年

2017年

2016年

2015年

最高法院

1

2

0

2

0

高级法院

974

845

716

504

294

中级法院

14788

12663

10907

8292

2586

基层法院

432375

418288

368529

282105

133281

合计

448138

431798

380152

290903

136161

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表12015～2019年全国各级法院受理物业合同纠纷案件

从近5年全国涉物业纠纷案件的审理情况来看，通过调解达到结案的比率非常低，远低于其他民事案件调解率。2015～2019年物业服务合同纠纷基本集中在基层法院审理，5年三倍的增长幅度加大了基层法院的工作压力。从表1能看出最高法院也会审理1～2件有代表性的案件来推动物业合同纠纷的审判典型，为基层法院公平审判物业纠纷提供参考。

无法回避的是关于物业服务合同的诉讼数量正在加速度上市，从2019年的物业诉讼审理案件的省份差异来看，重庆市、四川省、湖南省的物业诉讼率增长最快。

图22019年物业服务合同纠纷区域分布

在一个拥有着调解、和解传统文化的国家，大部分市民并不热衷于“起诉”或“应诉”，物业服务合同纠纷却年年增加，不得不促使法律工作者或社会工作者认真反思其背后的原因，法律是否滞后于时代的发展？法律是否公平保障了作为物权而存在的业主权利？物业服务合同争议的焦点是什么？

二物业服务合同纠纷争议的焦点分析

图3争议焦点Top10：2018年

图4争议焦点Top10：2017年

图5争议焦点Top10：2016年

从2016～2018年物业服务合同纠纷争议的十大焦点统计数据来看，争议的焦点几乎没有发生重大变化，物业费（物业管理）争议一直高居榜首，违约金和滞纳金争议分居第二或第三位（见图3～图5）。法院审判过程和结果正通过互联网渠道越来越多地向社会公布，滞纳金争议数量将会减少，因为历年来法院的审判结果是不支持物业服务公司的滞纳金诉求。争议的焦点和抗辩的理由需要更多地集中在合同效力、服务合同法律关系和违约争议方面。如果说物业费是对物业不满意的“果”，那么合同效力、服务合同法律关系、违约、服务行为、专项资金、公共维修基金争议恰恰是物业费争议的“因”，如果没有这些与法律规定和事实相去甚远的争议，业主以“拒交物业费”来对抗物业公司的事件就不会频频发生。

笔者统计了中国裁判文书网中物业服务合同纠纷适用的十大相关法条，按照适用案件的数量，由多至少排列如下：

（1）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条；

（2）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条；

（3）《中华人民共和国合同法》第二百五十三条；

（4）《中华人民共和国合同法》第六十条；

（5）《中华人民共和国合同法》第一百零七条

（6）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条；

（7）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；

（8）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百