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房地产营销中的4P策略--第1页

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房地产营销中的4P策略（产品/定价/促销/渠道）

（一）房地产产品策略

房地产产品策略得当与否是决定房地产市场营销成败的重大因素。制定房地

产产品策略应特别注意以下一些问题：

1．房地产选址。

投资房地产必胜的三要素是：地点、地点、地点。选择地点的优劣直接影响

着房地产企业获得利润的多少。选择地点关键在于预测未来的增值潜力，这种预

测来自干对城市规划、城市发展、入口流动趋势的全面了解。一般而言，应选择

拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发；就商业房地产

开发而言，开发地点宜选在繁华区、交通便利区、商业中心区、人流量集中区，

这样才能获得较大利润；就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服

务设施齐全等方面的条件。

2．房地产产品设计。

产品设计要尽力满足消费者需要，房地产的规格、类型要注意适应住户居住

性能意愿的变化。由干建筑师是专业的设计者，并不十分了解市场的需要，对建

筑物的机能、造型、配置等都必须与熟悉市场的策划人员共同商讨、相互协作，

才能设计出最符合市场需求和现代生活质量的房地产产品。

3．房地产命名。

房地产通常采用预售方式，只能靠命名增强消费者的产品形象。房地产命名

应突出创意、气派、响亮、吉利等特点；为了增强传播效果，还得要遵循易记、

易念、易识、显著、简单、好听、好感等原则；为提高销售率，应注意以优雅高

贵的命名突出房地产的特征。常用的命名方法有：（1）地名标示型．使入一日了

然；（2）企业标示型，运用企业形象增强消费者对房地产的信心；（3）功能标示

型，让消费者了解房地产的用途和特色；（4）历史标示型，以古代帝王名家命名，

令人引起思古之幽情；（5）名入标示型，以中外著名人物为命名的依据，让人产

生尊敬印象和荣耀感觉；（6）吉利标示型，以吉洋如意或名利双收命名，让人仿

佛能沾点福气；（7）期望比标示型，让人满足自我成就感；（8）移情标示型，取

最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年二月六日2021年2月6日星期六15:43:52

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国外与国内风景优美、风光宜人地命名，让人如置身于异国或异地风情中；（9）

意境标示型，以诗情画意的优美文句作为命名根据，让人产生幻想。

4．房地产包装。

装潢材料的选择极大地影响着消费者对房地产质量与档次的判断。同时要充

分利用房地产的生态美化环境，注意运用房地产周围的自然、社会环境，创造房

地产的独特风格的优雅环境。

（二）房地产价格策略

定价政策正确与否直接影响企业的销量与利润，也是房地产营销组合最为敏

感的因素。

1．房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。

一般由下列十项因素组成：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）地质勘察与设

计费用；（3）三通一平费用和地下工程开发费用；（4）房屋建筑安装工程费；（5）

公共配套设施费；（6）基础设施建设费；（7）管理费；（8）利息支出；（9）税金；

（l0）利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。

2．房地产价格形成特点。

正确运用定价策略还应了解房地产价格的形成特点：（1）房地产价格受自然

条件的影响很大；（2）制约房地产价格的不确定因素多，且价格变异性大，价格