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电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及答案（试卷号：2224）

盗传必究

案例分析题

1.2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商A公司、B

物业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提

供物业服务。

协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住

期间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，

业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司

先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物

业管理服务费。

2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用，

并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方

就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。

这样一拖就是5年，2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理费，然后收

取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一

直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管理费。

问题：

(1)李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？

(2)物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内

办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？

(3)本案应如何处理？

答：(1)可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2

分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。

(2)该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入

伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的

约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴纳

物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与物业管理条例》的相关规定相悖，故该条

款应属无效。（3分）

(3)B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房

屋钥匙前的物业管理费。（3分）

2.刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元／平方米，且五年不

变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先生人住2年后，非但相

关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元／平方米。刘先生找到理论，物业公司说“开发商说

的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权

过问。

问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？

(2)刘先生是否应当按照3元／平方米交纳物业管理费？

(3)刘先生应如何维护自己的合法权益？

答：(1)本案涉及物业管理（2分）与房屋买卖（2分）是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两

个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。（1分）

(2)应当（1分），因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，（2分）物业管理收费标准的依据是有

关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。（2分）

(3)刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。（2分）由于开发商没有完全履行合同所约定的

义务，依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措

施或者赔偿损失等违约责任。（3分）

3.2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发

出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失

败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士

通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生