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二手房买卖合同纠纷典型案例（下）

案例一

未经共有人同意擅自售房

过错方应承担房屋差价损失

【案情】

2016年1月10日，张某作为卖方与钱某作为买方签订了《房

屋买卖合同》，约定张某以936000元的价格将房屋出售给钱某，并

约定于2016年2月初办理托管贷款手续。当日，钱某向张某支付了

购房定金20000元。后张某表示该房屋系与其丈夫李某共有，售房未

经其李某同意，且因小孩就学需要不愿再卖房，并愿意双倍返还定金

40000元。钱某遂诉至法院，请求解除双方之间的房屋买卖合同并请

求判令张某返还定金20000元、赔偿房屋差价损失332000元、评估

费12100元。本院经审理后认为，本案房屋买卖合同合法有效，张某

未经房屋共有人同意擅自卖房，事后亦未取得房屋共有人追认，导致

合同无法继续履行，具有重大过错；钱某应知房屋为张某和李某共有，

仅与张某签约，亦存在一定过错，由此产生的房屋差价损失主要由张

某承担70%，钱某自担30%。最终法院判决张某返还钱某定金20000

元，并赔偿损失210000元。

【点评】

二手房买卖中，房屋为数人共有，购房人仅同房屋共有人中

的一人签订房屋买卖合同发生纠纷的，不应以出卖人无权处分为由认

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定合同无效，在没有《合同法》第五十二条规定无效情形和可变更、

可撤销事由情况下，应认定合同有效。但是，因其他共有人事后拒绝

出售该房屋，合同无法继续履行，购房人坚持要求继续履行的，法院

不予支持，购房人可以向出卖人主张解除合同、返还价款和赔偿损失

等违约责任。房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应

作为赔偿范围，应根据当事人约定、比照最相类似市场成交价或参考

评估机构确定市场价确定差价损失，并根据当事人过错程度分担，一

般出卖人应承担主要损失。

案例二

以房抵债协议系实践性合同

未经过户登记尚未成立

【案情】

2015年12月16日，A公司与王某签订协议书一份，约定因

A公司尚未付清王某材料款，现王某欲购买A公司承建的一套建筑面

积为143.63平方米，总价1740000元的商品房，购房款部分由材料

款折抵，部分支付现金，款项付清后办理过户手续。因王某仅供应了

1574558.2元的货物，尚欠165441.8元，未履行全部付款义务。A公

司诉至法院，要求王某支付余款165441.8元。庭审中，A公司以买

卖合同为由主张王某返还A公司多支付的货款。本院经审理后认为，

A公司与王某之间签订的协议书系原债权债务履行期届满后，以房产

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抵偿货款的协议，该协议系以物抵债协议，应为实践性合同，现涉案

房屋并未履行物权转移手续，即双方仅有合意，并未实际履行物权转

移，作为买受人的A公司支付货款的债务并未消灭，抵债目的未实现，

故A公司主张王某返还多支付的165441.8元的诉讼请求本院暂不予

支持。

【点评】

债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，性质上属于实

践性合同，其成立必须以物权的转移为法律要件，尚未办理物权转移

手续的，以房抵债协议尚未成立，不产生消灭原债权债务关系的效果。

债权人要求履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，其

诉讼请求无法得到支持，双方当事人应按照