江苏泰州花博园项目整体营销推广策划报告_74页.pptVIP

项目位置:福田香蜜湖路与莲花西路交汇处；项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多层等项目开发次序:TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）123香蜜湖熙园对本项目的启示充分展示景观资源,以最高端产品入市,带动后期产品的开发,提升开发价值项目位置:长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区；项目总占地面积约1500亩，项目定位为中高档生态住宅，物业类型包括独栋别墅、双拼别墅、花园洋房、高层住宅；案例三:长沙藏珑。通过湖景资源的充分利用，将项目形象高品质的展示出来。2007年1月1期开盘实现均价6000元/平米以上，2007年二批单位认筹预计均价达到9000元/平米。围绕月湖制造推广点:藏珑，46万㎡湖上国际社区为这座城市树立领袖一座城市迈向国际的真正开始长沙藏珑对本项目的启示炒作月湖提升企业品牌,强势营销资源下的生活方式,以沿湖低密度启动,树立自身价值标杆城郊楼盘启动模式探究研究了众多的成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下:地块环境资源区域成熟度启动相对中低端产品,围合环境,逐步拉升启动相对中低的产品,完善配套,树立形象,拉升产品启动高端产品,树立形象,带动后期产品开发4312中高端产品树形象,带动后期开发较符合本项目充分利用景观资源,一举走高,弥补配套不足的状况,树立形象,后期逐渐回归,提高土地利用价值首期启动强势资源区域,树立形象标杆资源环境一般区域的中高端产品?后期项目提高土地利用率

?稀缺资源,建立区域形象标杆完善配套,弱化配套不足劣势产品素质,树立高端产品形象销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率,增加收益奠定了高端物业的形象开发价值得以提升弱化地块资源不均衡性利用项目的形象展示吸引客户城郊楼盘启动模式总结与花博园启示城市边缘大盘如何面对竞争模型？通常从以下三方面突破提升区域认知度/关注度完善外围环境突破有限的区域自然需求减小配套不成熟的负面影响消除抗性增加吸引力差异化定位产品附加值,如赠送超大地下室、院落等升值和投资功能功能转换发展商强势品牌及跟随客户拉动强势概念、强势资源生活模式/产品差异性1、区域标签、区域规划远景宣传；2、与高档区域、资源建立联系；3.借助花博园炒作（借政府、大势、事件）1、必须立足于市区需求；2、要有长期培肓区域客户的领导者；3.客户网络关系界入和建立（圈子）1、项目内部环境的区域化展示；2.售楼情景展示1、先期不要把竞争重心放在配套上；2.切合需求完善配套、周边配套整合，比如集中商业建议引入超市类型或酒店规定动作自选动作强调温泉和别墅弱化区域配套结合本体及目标客户,选择突破点差异化定位增加吸引力强势概念强势资源生活模式产品发力功能转换升值和投资功能发展商强势品牌产品附加值诠释全新概念炒作吸引眼球概念领先市场独占稀缺资源物以稀为贵创造全新的生活模式/标准引领生活模式/标准潮流高品质户型创新高科技创新物业使用功能转换城市资源倾斜、发展商共同开发带来后期土地增值强势品牌跟随客户拉动资源嫁接赠送超大地下室、院落、大露台等精装修等适用条件陌生区域市场竞争激烈具有稀缺资源此资源可以利用陌生区域消费者开始关注体验陌生区域吸引竞争激烈市场为卖点城市重大规划利好，尤其是商务、政务规划利好区域政策优惠城市发展方向上，新城区域内较多品牌开发商客户具备投资置业理念品牌开发商较强市场号召力口碑较好有品牌追随者客户追求性价比项目规划条件允许本项目特点生态别墅大盘花博园温泉田园牧歌别墅属于稀缺物业定位纯居住功能需要长期投资，才能凸显价值尚无大露台，温泉、田园本项目拟合度选择激励因素依靠别墅、花博园、温泉、田园牧歌般生活，强势引导通过对项目的分析和归纳，项目现时有四大卖点是最为突出的:项目为别墅大盘,在泰州属于绝对高端物业；项目自身和周边生态环境非常幽静,依托花博园等强势资源；项目周边3.5公里处有温泉,为项目提升品质创造了条件；项目拟长期租赁土地,为客户创造绝对附加值；项目核心价值发掘我有,他没有我们最我们有别墅大盘花博园景观和小区内部景观温泉引入租赁的土地别墅绝佳景观温泉碧墅花溪江南温泉森活核心价值体系梳理（FAB）战略方向指导下,挖