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迪士尼度假区商业发展特征分析

根据市委市政府部署，“十二五”期间，上海要建设世界著名旅游

城市。位于浦东的迪士尼项目，将成为上海提升城市功能，加快服务业

转型升级的重大战略项目，以迪士尼乐园为核心，整合周边旅游资源，

集聚主题游乐、旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲等产业，建

成一个能级高、辐射强的国际旅游度假区。本文通过研究国外迪士尼度

假区商业发展特点，围绕浦东迪士尼项目，就集团在上海国际旅游度假

区的商业布局和发展提出相关建议。

1、国外迪士尼度假区商业发展特征分析

截至目前，迪士尼公司在世界范围内已建成5个迪士尼乐园，都是

当地经济的有力引擎，主要表现在：吸引客流：如美国奥兰多的华特迪

斯尼世界每年有约4000万人次的游客；增加就业：如香港迪斯尼乐园为

当地提供了近２万个工作岗位；贡献税收：如巴黎迪斯尼乐园度假区的

年税收收入达4.35亿美元；拉动相关产业：如美国洛杉矶的迪斯尼乐

园，附近聚集了其他的30个景点和２万多间酒店客房。

我们通过研究国外迪士尼度假区的建设布局、消费者特征及度假区

运营情况，以期找出迪士尼度假区商业发展的主要特征。

（一）建设布局特征

迪士尼度假区在布局上，总体面积较大，商用面积较小且集中于轨

道交通干线边。在建筑形态上，商业设施多以街区式为主。从建设过程

来看，大型商业设施出现的时间较晚。

1、商用面积较小且集中

迪士尼度假区总体面积都较为庞大，由多个不同功能的不同区域组

成。从布局来看，国外的迪士尼度假区一般拥有1-2个主题乐园区、3-6

座主题酒店、1-2个附属配套设施（如剧院、体育中心、展览中心

等），而大型购物中心一般只有1-2个（如表1所示）。从占地面积来

看，商业零售设施区域也相对较小，大约不满10%（如图1所示，阴影区

域为迪士尼度假区区域，红圈部分为商用区域）。而且为了方便游客消

费，商业设施几乎都位于毗邻迪士尼乐园的主干道交汇处或轨道交通站

点边。

表1部分迪士尼度假区主要功能设施

迪士尼乐园名称度假区构成

2个主题乐园、3个主题酒店、6个饭店、2个

东京迪士尼

大型购物娱乐中心

洛杉矶迪士尼2个主题乐园、3个酒店、1个迪斯尼市中心

4个主题乐园、2个水上主题乐园、34个酒

奥兰多迪士尼店、6个高尔夫球场，1个综合性餐饮娱乐购

物区，1个奥特莱斯

2个主题乐园、6家旅店，3个度假村，1个购

巴黎迪士尼度假区

物中心，1个奥特莱斯。

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图1-1东京迪士尼度假区

图1-2洛杉矶迪士尼度假区

图1-3奥兰多迪士尼度假区

图1-4巴黎迪士尼度假区

2、建筑形态以街区式为主

迪士尼度假区的商业业态主要有购物中心、奥特莱斯和散铺专卖店商

街。而无论哪种业态，其建筑形态大多是街区式布局。即使是巴黎迪士

尼的Vald’Europe购物中心和东京迪士尼的Ikspian购物中心也是以一种半封

闭的街区式布局呈现（如图2所示）。这主要是因为街区式的建筑格局

更符合迪士尼度假区的氛围。

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图2-1巴黎Vald’Europe购物中心平面图

图2-2东京ikspian购物中心平面图

3、度假区建设循序渐进，大型商业设施较晚出现

迪士尼度假