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六大物业案例分析--第1页

物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？

案例：孙某与沈阳三利物业管理公司物业管理合同纠纷案

孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业

管理合同。2004年11月，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司

安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950

元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。

法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务

合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应

当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根

据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。

房屋质量有问题能否拖欠物业费？

案例：滕某与沈阳巨龙物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕

某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围

墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相

符。”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。

原审判决认为，巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判

决滕某给付巨龙公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。

沈阳市中法维持原判。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同

关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以

房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对

房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝

交纳物业费。

物业公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？

案例：刘某与沈阳嘉麟物业管理公司物业管理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。

因物业管理公司履行物业管理义务中存在一定的瑕疵，刘某欠物业管理公司物业管理费

1139.5元。

沈阳市中级法院认为：物业管理公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约

行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于刘某实际接受了物业公司的物业服务，可适当减

少刘某应交物业管理费金额，对刘某予以补偿。法官评析：物业管理企业违约行为主要表

现在：对公用部位、公用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公

共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置

广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。如果业主或业主委员会有证据证明物

业公司存在上述违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。

案例一：`

前期介入发现设计不合理怎么办？

去年8月中旬，深圳开元国际物业管理公司与烟台祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人

广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的

顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。

当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场

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和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的

角度，提出了30余项优化设计建议(独特的身份和视角，使物业公司考虑问题更细致、更周

密、更长远，因而也就更容易发现设计上的