城镇住宅市场分析.docx

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城镇住宅市场分析

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一、高价位住宅市场是怎样形成的

在城镇住宅市场中，住宅价格是核心，也是各界最为关注的问题，它在很大程决定着住宅市场的健康发展。然而目前在对住宅价格的研究中，有一种简单化的倾向。突出表现在，仅仅一般地讲住宅价格高，而不具体分析高价格形成的深层原因，以至无法回答为什么住宅价格高能长期存在且能大量卖出的现象。

住宅作为商品在交易市场上同样遵循价值规律。问题就在于，在以往对房地产价格的研究中，都忽视了处于高价位而仍能卖出去的情况，而这又是住宅市场的主流。据统计，从1979年到1995年17年来，全国共建成25.5亿平方米住宅，到1995年底仅0.37亿平方米空置，占建成住宅总数的1.5%[1]。虽然其中包括相当数量的非商品住宅，这也能表明，尽管中国住宅价格水平偏高，但绝大多数还是卖出去了。既然能够卖出，就不能简单地说它不合理。

处于高价位还能卖得出去，主要原因有以下几个方面：

1.几十年来，中国住宅欠帐太多，形成了过度需求的形势，这是高价位住宅得以出售的基础

在改革开放的前夕，住宅建设和住宅需求的矛盾已十分尖锐，全国城镇住房人均水平仅为3.9平方米，二世同堂、三世同堂者到处可见，困难户、特困户约有一千万户。由于欠帐太多，尽管改革开放以后国家花了相当大的努力加快住宅开发和建设，过度的需求和有限的供给之间的巨大矛盾仍未能根本解决，这是住宅价格上扬的重要原因。

2.过度的个人消费需求，是由强大的集团购买力支撑的，因而形成强有力的有效消费需求

按照世界银行的调查，居民家庭的年均收入只有达到住宅价格的1/6—1/3时，才具有在市场上购买住房的能力。然而，中国的实际收入水平距此相差甚远。因此，居民对住宅市场的实际需求绝大部分转化为由居民所在单位花钱兑现，从而形成集团购买力。据建设部提供的数字，中国住宅市场开放后，有3/4以上的住房是单位买走的。这样使得住宅交易市场关系发生了质的变化，真正出现在住宅交易市场上的买方不是个人，而是承担住宅消费基金的单位。

这种转化，是中国经济体制转换时期出现的一种特殊现象。在向市场经济转化过程中，中国住宅交易市场形成在先，但新的住房体制和价格形成机制至今还未形成，由国家向单位下达建房指标分配住房的旧体制仍还保留，而且随着改革开放的深入，那些相对独立的企事业单位的自主权逐渐扩大，自主动用资金购买住房的能力和权力也随之扩大。这样，由单位解决居民住房的问题，从体制上和实际消费水平上，不仅保持了连续性，而且因住宅市场已存在，也有了可能性。一是大公司、国有企业手里有“钱”，二是这些单位的领导迫于群众的压力或者出于自觉为群众办善事，又舍得花钱。因此竟相争夺，抢占位置优、质量好的地段，使为数不多的住宅价格逐渐攀升。

3.一部分人先富起来的政策，使一大批先富起来的人成了购买能力相当强的补充需求者

改革开放以后，涌现出一大批富有者。这些先富裕起来的人，虽然在全国就业人员中所占比重还很小，但是按购买居民住宅的标准计算，这个绝对数就不能低估。按照世界银行的标准估算，如果住宅价格每平方米按4000元计，一套80平方米的三居室价格32万元，这样年均收入在6—10万元者就具有了购买能力。在中国有这样收入水平和购买能力的人，绝不会是个小数。

4.按照住宅开发的规律，前期开发的地段，多是好的和比较好的，占有很大的区位优势，因此，具有很强的吸引力和价格优势

在住宅市场中，那些购物方便、交通便利、环境优美、教育文化等配套设施齐全地区的住宅，即使价格高一些，等的时间长一些，人们也愿意去购买。就开发商来讲，一是由于利益的驱动，二是这些地区一般来说靠近城区，规划条件成熟，因而都竟相抢先占领开发。这样，从总体上来说，住宅开发就自然形成了先易后难、先优后劣的顺序。显然，前期开发的区位优势，也是推动价格水平上扬的重要因素。

通过以上分析我们不难看出，旧体制的存在和不成熟的市场相结合使市场关系出现几个基本特点：具有过度需求的基础；需求方以集团购买占主体，因而具有强有力的购买力；相对需求来讲，供给有限，且大多为区位优的地段。在这样一种基本供求关系下，住宅价格在高位成交，也就容易理解了。

二、为什么近期出现住宅空置现象

近几年来，住宅市场所出现的一个最引人注目的变化是空置率提高。1995年商品房空置已达到5046万平方米，其中住宅空置达3700万平方米，比1994年增长了53.46%。这个数字表明，当前有780亿元的资金占压着，有65万套相当于二居室的标准间空着。据统计，截止目前，全国仍有400万居民人均居住面积不足4平方米，尚有将近一半的住房功能不齐，有4000万平方米危险住房需要改造。这表明，从供求关系上来看，住宅实际需求还是很强劲的。1993年以来中国实行