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房地产企业财务风险分析与防范

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丁梓晗

【关键词】财务风险;绿地控股;财务风险防范

F23A1674-0688（2021）08-0105-03

1研究背景及公司介绍

1.1研究背景

近几年，国家推进经济高质量发展，经济发展速度减缓，但是房地产企业在这一阶段仍然保持快速扩张。国人对于住房需求的增加和土地供给有限等多方面的矛盾导致房屋价格不断上涨，房地产行业发展不稳健。房地产公司由于具有一定的特殊性，因此面临许多难题，这些难题对整个行业构成了重大风险，尤其是在财务风险方面，比如负债过高、空置情况严重等。随着市场的不断饱和与宏观政策的不断干预，负债率较高的房地产公司将面临重大的财务风险。债务数额集中到期会影响房地产公司的现金流量，导致负债率持续居高、融资困难、成本不断上涨等，这些因素都可能使房地产企业陷入绝境。绿地控股集团有限公司（简称绿地控股）的负债率在房地产行业一直非常高，近几年销售业绩不断下跌，在财务风险研究上具有代表意义。

1.2公司介绍

绿地控股创立于1992年，是一家跨国经营多元化的综合型集团公司，主要产业是房地产开发，其他产业包括基础设施建设、金融、旅游和消费电子。2016年，绿地控股的子公司“云峰实业”陷入了严重的债务逾期危机，销售和服务业绩不理想，债务实质性逾期，母公司管控不严使得其财务风险进一步加大。

2Z值评分法简述

Z值评分法分别从企业资产的流动性、获利能力、财务结构、偿债能力、发展能力[1]评价企业的财务状况，故此方法又称Z-Score五变量模型，Z值可以识别企业的财务状况和企业财务风险，函数表示如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5

上式中，X1为营运资金/资产总额，X2为留存收益/资产总额，X3为息税前利润/资产总额，X4为普通股和优先股市场价值总额/资产总额，X5为销售收入/资产总额。根据判定企业破产的临界值，Z值越小，企业财务状况就越差，企业财务风险就越小。当Z值小于1.81时，企业的财务状况恶化，财务风险非常大;当Z值为1.81～2.7时，企业财务状况不稳定，财务风险适中;当Z值大于2.7时，企业财务状况良好，财务风险较小。

3Z值评分法计算与结论

计算依据和结果分别见表1和表2。我们从2014—2018年绿地控股的财务数据可以得出以下结论。①绿地控股5年来的Z值都远小于1.81，企业财务状况不佳，财务风险非常大。②2015年后，绿地控股近5年的Z值不断走低，财务状况不断恶化，财务风险逐渐增大。

4绿地控股出现财务风险的原因

4.1宏觀政策持续收紧的情况下，依然保持高杠杆策略

2008年金融危机后，住房政策和货币政策收紧，央行多次提高存贷款基准利率和住房准备金率，针对囤地的行为，相继推出“国八条”“新国八条”“国六条”，对房地产企业的发展产生了重大的影响，此时房地产发展处于低谷期。2012—2013年，政府推出了“新国五条”，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2015年底，三线、四线城市买房需求上升，同时伴随着国家宏观政策持续调控收紧，2016—2018年房地产行业缓慢前行[2]。

国家宏观调控周期的紧缩与房地产公司发展的兴衰相对应，房地产行业周期实际上是一个政策周期。国家的宏观调控对房地产行业的影响较大，居民收入和市场价格等会随着宏观政策的变化呈现周期性波动，通常也很难有效地分析这些数据[3]。房地产公司受到这些经济因素的影响，使其难以迅速收回投资，影响了公司现金流量的安全性，并阻碍了房地产开发业务的正常启动。近年来，我国房地产的形势和市场需求发生了变化，房地产需求逐年下降，房地产行业面对的金融风险也会增大。

财务杠杆在企业中使用比较普遍，在房地产企业中尤为常见，财务杠杆定义强调的是债务的使用，主要以资产负债率衡量公司财务杠杆的高低。根据绿地控股2008—2018年的资产负债率的变化情况发现，绿地控股在国家数次改革中资产负债率逐年上升公司举债程度没有降低反而有所提高，公司去除财务杠杆成果较小，并没有紧跟宏观大方向。在市场不景气的情况下，保持较高的财务杠杆很难取得预期的收益[4]。

2014年，绿地控股重组上市，其资产负债率一直保持在80%以上的水平，远高于行业均值水平的60%。公司将继续保持较高的负债和较高的财务杠杆水平，同时面临较高的财务风险，绿地控股高杠杆水平在行业中算是比较危险的。

从图1可以看出，与“恒大”“万科”“碧桂园”相比，绿地控股近5年的资产负债率较高。2013年，政府颁布了“新国五条”，对限购限贷做了更加详细的规定，“恒大”“万科”“碧桂园”适时下调了资产负债率，而此时的绿地控