地产项目拓展管理流程.doc

项目拓展与论证管理流程

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流程图

流程概况

流程目的

保持公司持续发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。

适用范围

适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。

定义

可行性研究：指对拟购入或合作的土地进行房地产项目市场、技术和经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

总部相关中心：指项目拓展过程中可能涉及到的财务、策划、销售、成本、设计研发、工程等中心。

流程主导及参与部门

投资拓展中心（主导）、总部相关中心

部门

流程中承担职责

董事会

负责项目投资决策。

总裁

审批前期项目信息；

参与土地现场勘查；

审批《项目可行性研究报告》；

负责向董事会汇报项目机会；

审批招拍挂参与策略；

负责组织合作项目谈判、合同签订。

投资拓展副总裁

审核前期项目信息及现场勘查；

主持项目前期信息收集、沟通、考察；

参与可行性报告评审；

协助总裁投资决策；

审核招拍挂参与策略；

参与合作项目谈判、合同签订。

执行总经理

参与《项目可行性研究报告》评审。

投资拓展中心

（主导）

收集土地信息/合作项目信息，对土地背景情况进行了解，编制《项目简报》；

组织编制《项目可行性研究报告》；

参与招拍挂项目的洽谈和商务谈判；

参与招拍挂项目的土地竞拍；

参与合作项目谈判；

参与起草土地合同及合同签订；

负责获取土地使用权。

成本管理中心

参与项目背景调查和土地勘察；

参与编制《项目可行性研究报告》，从成本方面提出意见和建议；

参与可行性报告评审；

负责起草土地合同及签订土地合同。

策划中心、销售中心

参与项目背景调查和土地勘察；

参与编制《项目可行性研究报告》，从市场方面提出意见和建议；

参与可行性报告评审。

工程管理中心

参与项目背景调查和土地勘察；

参与可行性报告评审。

设计研发中心

参与项目背景调查和土地勘察；

参与编制《项目可行性研究报告》，从设计方面提出意见和建议。

参与可行性报告评审。

财务管理中心

参与编制《项目可行性研究报告》，从投资收益方面提出意见和建议；

参与可行性报告评审。

行政人力中心

参与项目考察，并进行法律调查，提出法律建议。

参与土地合同谈判。

工作程序

土地信息收集

投资拓展中心根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，以利于投资拓展中心有针对性的锁定公司的重点地块。

投资拓展中心通过各种途径获得土地信息，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者。拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。投资拓展中心负责将获取的土地信息向投资拓展分管副总裁汇报，获批准后继续进行项目背景调查。

项目可行性研究

投资拓展中心负责了解土地相关背景信息，对于组织公司总裁、投资、营销、设计、成本、工程等分管副总裁以及策划中心、销售中心、设计研发中心、工程管理中心、成本管理中心等相关人员对地块进行实地勘查等工作；对于合作项目重点考察项目背景信息、卖家背景等。

投资拓展中心根据对项目的初步了解，负责编制《项目简报》，并报投资拓展分管副总裁审核，总裁审批，并向营销、设计、工程、成本等分管副总备案。

《项目简报》审批通过后，投资拓展中心负责组织编写《项目可行性研究报告》，参与的总部中心包括：策划中心、销售中心、设计研发中心、工程管理中心、成本管理中心、财务管理中心。

总部各中心分别承担的职责包括：

投资拓展中心提供项目概况、项目开发经营环境分析等；

策划中心和销售中心提供项目周边地产项目市场调查分析、产品定位建议、项目销售计划等；

设计研发中心负责提出初步规划分析、建筑设计分析；

成本管理中心负责提出建安成本测算；

财务管理中心提供相关财务数据及非建安成本测算，并测算投资收益；

行政人力中心法务负责项目的法律调查。

投资决策

《项目可行性研究报告》编写完成后，由投资拓展中心负责组织评审会进行全面审议，并填写《项目可研报告评审表》，决定项目的取舍和合作条件，或者要求投资拓展中心进行综合调整，如果评审不通过则放弃该项目。参会人员包括总裁、各分管副总裁（营销、设计、工程、成本、财务）、总部相关中心（策划、销售、设计、成本、财务）人员。如果地块在现有项目公司属地，则项目执行总经理参与可行性报告评审。

总裁审批《项目可行性研究报告》,并向董事会提请项目投资决策，由董事长负责组织董事会进行投资决策。

土地获取

项目取得方式：土地转让、项目转让、股权转让、参加招拍挂等。

对于招拍挂项目，投资拓展中心负责组织总裁、投资拓展副总裁等，与相关单位进行土地等方面的沟通洽谈工作，了解确认相关信息