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造价成本控的要点：以中海地产为例

2016年9月由中国房地产业协会、上海某知名房地产研究院本周

发布的《2016中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海地

产依然位居第一名，蝉联6年榜首。那么，中海地产成本控制有哪些

可以借鉴到造价环节？

全过程目标成本管理

成本管理构成

动态成本管理

对于成本管理的思路，中海地产把成本的管理分为了两个类别：

全过程目标成本管理和动态成本管理。其中，全过程目标成本管理涉

及到以下几个环节：可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段、施工

阶段。

全过程目标成本的管理倾向于对全过程成本的规划和设计，中海

地产的业务范围较多，但是这一套管理体系可以让各地区分部根据筹

建的建筑的档次、物业类型做出相应的成本盈利预测；规划设计环节，

一样需要对设计结果进行成本盈利预测并以此作为施工阶段的成本控

制目标；施工环节，在项目竣工的15个工作日内，编报《项目建安成

本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。

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从环节来看，中海地产对于全过程目标成本的控制细分到每个环

节，每个环节都都对应的控制目标，又构成下一个环节参考目标。在

整个过程中，负责人和重点人员要从开始坚持到结束，人员的稳定也

能确保全过程环节对于成本的设定目标的控制，有变动也要以计划目

标控制作为基准参考。

中海地产对于动态成本的管理，是借助ERP系统，总部各相关部

门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警

和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。其

中成本预警也是整个动态环节的重点，中海要求：项目施工阶段出现

总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成

本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，

说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和

改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。

在目前的造价环节，对于动态成本管理各有不同的处理方法，但

是能做到中海地产这种严格控制标准并不多。但是在行业的发展推动

中，中海的成本预警系统可以借鉴，尤其是在大型的全过程造价服务

项目中，综合体等需要全过程造价服务参与的项目类型，往往工期较

长，工艺流程较为复杂，如果设定像中海地产这种成本预警，外部因

素导致成本的浮动比例可能会大于5%，对于造价团队来说压力还是比

较大。不过海天小编认为，这样的成本预警机制可以适当根据项目内

容来调整，或者是参考相似项目以往案例的数值来取值，毕竟越大的

工程，成本能下降0.1%都是大数额。

对比

工程管理成本环节

成本占有比例最大

中海地产控制的工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），

主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分判工程及甲供

物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、

电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。主要通

过以下具体措施来控制分判成本：

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1）在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶

段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因

素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过