开展市场化住房租赁业务的现状研究与对策建议.docx

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开展市场化住房租赁业务的现状研究与对策建议

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解谨瑞

摘要：党的十九大报告提出，要不断加快建立多主体供给、租购并举、多渠道保障的住房制度。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。报告将“租”置于比“购”更优先的位置，充分说明加快发展住房租赁、满足城镇居民尤其是新市民、新就业大学毕业生、各类人才住房需求的必要性、重要性。

关键词：住房租赁;房地产市场;对策

一、目前全国及甘肃省住房租赁业务的发展现状

住房租赁适应了我国城镇新增就业人员的住房需求。2017年我国流动人口规模达2.44亿，占总人口的17%，其中流动人口在现住地的平均居住时间超过4年，未来打算在现住地长期居住的比例超过半数。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。由于人口流入地住房价格普遍较高，这些新转移的就业人口的购房支付能力不足，形成了大量的住房租赁需求。

（一）众多资金踊跃入场，房屋租赁的春天到来

根据一家专业住房租赁公司的统计数据显示，2018年我国租赁那个人口约为2亿人，租金月平均额为650元/每人，全国的房屋租赁市场租金规模为1.3万亿元。这一数据充分说明我国的租赁需求市场广阔，充满商机。预计到2025年中国租赁市场规模将达到2.33万亿元，较目前情况实现翻倍。

我国的住房租赁市场主要呈现以下几个特点：一是东部地区及特大以上城市租赁居住比例较高，中小城市租赁居住比例较低。二是个人租赁占比居高，专业租赁机构占比低。当前，我国住房租赁市场主要以个人出租为主，多数房源是由房主（或者通过小中介、二房东）直接租给需求方。与之对应的是专业化的住房租赁机构的出现，但提供的租赁住房占比很小，供给相对不足，服务质量有待提高。三是机构建设租赁房源的产品供给形式刚刚起步。国土资源部和住建部发布的《利用集体建设用地建设住房租赁试点方案》就明确了增加租赁住房供应，缓解住房租赁供需矛盾，构建租购并舉的住房体系的形成。四是中低端租赁多，高端租赁相对较少。由于租赁主要是外来务工及新就业青年群体，租金负担能力有限，目前中低端租赁较多。那些租赁品质高、服务好、权益有保障的高端租赁还相对较少。

（二）政策的支持——租房信用贷款及公积金租房政策红利

从住房供需关系上看，政府鼓励房屋租赁业务的开展，同时，多家银行主动配合国家政策，制定出各种有利于提高租赁消费的多项金融产品或措施。金融机构为房屋所有者提供租房融资业务，激励租房消费。深圳建设银行推出国内首个个人租赁贷款“安居贷”。此外，各地方政府陆续出台租赁利好政策：提高公积金提取额度，运用公积金支付房租等系列惠民政策。

（三）各大银行及金融机构加入房屋租赁市场

在国家政策利好的形势下，全国房地产业的住房租赁业务将迎来深度层次的金融改革。伴随严格防范金融风险的要求，金融去除杠杆，强化监管的力度不断深入与加强，房地产企业家的战略发展规划也将发生改变，向更广阔的业态发展。在这种情况下，对企业家的才能提出了更高的要求，资源的整合、资源的有效利用将是房地产业发展的根本。

（四）甘肃省金融行业已开展与住房租赁企业的合作

为积极贯彻落实甘肃省委省政府《关于加快培育和发展甘肃省住房租赁市场的工作要求》，从根本上解决甘肃省大中专院校的应届毕业生难就业，难买房、难租房的现实问题，在甘肃省住建厅及相关行政部门的大力支持下，中国建设银行甘肃省分行率先推出了针对甘肃省每年毕业的大中专院校师生的“毕业季留甘肃”的房屋租赁活动。意在为这些想要留在甘肃省的莘莘学子提供良好优质的长住公寓等，并且为符合政策条件的学生和青年人提供个人住房租赁贷款，用于缓解个人资金压力。甘肃省每年都有超过十万余人的大中专毕业生进入甘肃工作。合理充分运用好金融资金，帮助解决这一特定人群的住房难，租房烦的实际问题，为他们留在甘肃省、为甘肃省的创业与发展的有志之士提供有力的帮助和支持。

兰州市作为甘肃省省会城市，每年都有大量的人口迁入。2019年兰州市城市流动人口数达59万人。伴随着城区人口的不断上涨，城市可居住户面积大幅减少，新建房屋的建设速度低于房屋交付速度，住房供需矛盾凸显。这使得房屋租赁中介公司的业务逐步扩大。根据甘肃统计局的数据显示，近五年来，兰州市主城区人口快速增长，去年新增主城区外来人口达两万人。未来，兰州市规划将形成“两主三副三辅多点”的四级城市商业中心体系。其中核心示范区为城关商业主中心和七里河商业主中心核心商圈范围，将成为兰州中心城区商贸核心示范区。随着核心商圈功能的完善，会带来激增的住房的刚性需求，因此，可快速入住的租赁业务才能满足新建房屋不足的住房需求。

二、开展住房租赁业务的制约与问题

与欧美国家发达健康的住房租赁市场相比，我国住房租赁市场还不规范，主要是长期以来我国的住房租赁市场，基本处于放任、自我的发展状态，是一个初级的、无序的市场，亟须规范。具体