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房地产上市公司财务报表分析

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李唯

[摘要]文章主要通过对万科股份有限公司的财务报表分析研究，通过介绍公司的基本情况，并选取万科最近几年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科进行财务分析，包括对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。然后通过财务分析，评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的建议，供投资者使用。

[关键词]财务报表分析；万科股份有限公司；财务报表

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.174

1房地产行业现状

各大房地产企业面临着严峻的形势，例如企业融资困难，存货难以处理、资金周转率过慢等一系列问题，万科虽然贵为房地产上市公司的龙头企业，但是也面临着这些挑战。对一个公司的分析，入手的最佳途径就是公司的财务报表，尤其是上市公司。因为通过对其财务报表的分析能清楚看到公司的财务状况和资金状况。所以文章希望通过对万科公司的财务报表进行分析，能得出解决房地产市场困境的一些方法和建议，给其他的房地产上市公司一些启示。

2万科公司简介

万科企业股份有限公司是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，2011年公司实现销售面积1075万平方米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿，是中国房地产行业的龙头企业。目前，万科公司积极响应国家号召，走低碳经济的道路，把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。

3万科公司财务分析

三大表综合分析如下。

3.1资产负债表分析

由表1可看出，万科公司的总资产在2010—2013年间不断增长，说明公司呈现良好而且平稳的发展趋势。而存货的增长也从2010年的13.33百亿元增长至2013年的33.11百亿元。由此可看出公司的存货的增长率较高，这对于公司是不利的，因为存货过多会大大影响资产的流动性。因此公司要采取一定的去存货的方法减少存货的数值，从而回笼资金以应付现在市场因素引起的一定的资金问题。应付款项在2010年至2013年不断增长的原因则在于在建工程增加导致公司相关的收支频繁，引起短期负债增加。

3.2利润表分析

由表2可看出，万科2010—2013年的营业收入总体呈现上升趋势。由此可见，万科的经营和资金状况良好。说明其适应市场的发展，努力地提升自身的获利能力，效果显著。从营业成本以及财务、销售、管理三项费用来看。万科2010—2013年呈逐年上升趋势。万科的高营业成本与其战略安排有关，万科实行的是低利润、高周转的战略。低利润也就意味着高成本，目的是为了公司的可持续发展。而公司管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后，所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张，因此急需一定的资金支持，因而增加了公司的相关负债。

3.3现金流量表分析

由表3可看出，万科房地产有限公司的经营现金流在2010年曾变为负值，这与宏观经济形势及相关的政府措施有密切的联系，由于房地产市场的整顿，因此公司的资金才会出现一定的紧缺，该公司在未来的资金可能需要回笼，因此寻找新的增长点是非常重要的。同时，我们从投资活动现金流量呈现出的净额可以看出万科公司的投资现金流较少，导致此原因主要是公司需要收回一定资金。另外，由于公司的红利分发等因素，使公司的筹资现金流量出现较大的变化。

4结论及建议

4.1结论

从万科以上的数据我们不难看出公司整体财务稳健，资产和负债比较合理，现金回笼情况良好，有不错的盈利能力和发展空间。但也存在一些问题，主要包括以下几点：

（1）公司的资产中存货占较大的比重，这影响了公司资金的流动，一旦销售情况不理想，企业将面临很大的危机。

（2）万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额不断增加，而公司的偿债能力却在减弱，企业需要面临较高的财务风险。

（3）万科虽然很重视客户和自身企业文化的建设，但是对员工的关注度不够。另外其服务在各地评价不一，说明其服务水平还有很大提升空间。

4.2建议

针对上述的一些问题，文章给出以下一些建议来解决上述问题。

（1）由于公司存货比重过大的问题，建议万科通过一些手段和措施适度控制并减少存货的比重。存货是万科盈利的保障，但同时也是公司主要风险的来源。管理层一定要意识到存货数量过大对企业的弊端，要不断完善风险预防和控制机制。

（2）万科公司应该继续拓展融资渠道，创新融资方式，努力降低资金成本，稳健并且理性地投资，向国际化道路迈进，在控制海外投资风险的前提下，努力发展和利用海外的资源技术，不断推动专业能力的提升以及业务模式的创新。

（3）良好的品牌形象和顾客满意度是万科未来发展的重要基石。建议万科应仔细了解分