房地产评估业风险形成机制及防范分析.docx

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房地产评估业风险形成机制及防范分析

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吴玲何灵

摘要：从上世纪房地产评估制度建立以来，房地产评估业作为一个细分的行业已经获得长足的发展。房地产评估业尚存在内部管理松散，过度的不正当竞争，资质挂靠，专业技术能力不强等问题。房地产评估行为涉及到多方面利益，行业发展不成熟给相关主体带来了风险，房地产估价师可能面临民事、行政或者刑事的处罚，对金融体系以及社会的稳定也构成了潜在的威胁。为了防范房地产活动中存在的风险，必须强化外部监管，加强内部质量控制，提高执业人员素质，健全评估行业进入和退出机制。

关键词：房地产评估；金融风险；社会稳定风险；社会公信力

：D9：Adoi：10.19311/j.cnki2018.30.070

由于我国房地产评估行业发展不成熟，在“资质管理、市场监管、理论研究、专业人员教育”等方面，与发达国家尚存在差距，不能完全适应房地产市场市场化、信息化、国际化、专业化发展的需要，这样就给该行业所涉及到的利益主体带来了风险。房地产估价活动与其他经济活动相比，既有共性的一面，也有个性的一面。共性的一面体现在“它与其他经济活动一样具有风险性。”个性的一面则体现在“房地产估价风险又具有其特殊性”。一般性的经济活动主要是从经济效益的角度去考察、控制和分散风险。在这些一般性的经济活动中，风险常常指的是收益的不确定性以及由这种不确定性给相关主体带来的效益风险。而房地产估价涉及到多方利益，准确地说，它是一种社会中介活动，会带来不同方面、不同程度的风险。房地产评估活动不仅会给估价机构和估价人员带来一定的风险，而且也会对政府、经济活动涉及到的利益各方带来不同的风险。房地产评估行业风险的特殊性就在于风险“涉及面广且复杂”。本文从“来源、主要构成，以及防范”等几个方面来对房地产估价风险展开讨论。

1房地产估价执业风险的来源

1.1缺乏内部质量控制制度

要保证估价报告质量，做到估价结果客观、公正、科学、合理，就必须制定完整的内部质量控制制度。而目前房地产估价机构，大多规模较小，公司负责人的临时决定就是管理制度，无系统的管理制度。评估机构内部职能分工不明确，法人治理结构存在不合理，管理方式单一，管理效率低下，未构建相应的监督管理体制等，管理层治理结构存在缺陷。从业人员素质不高，机构内部控制制度不完善，质量保证制度、内部审核制度、风险防范制度、评估操作规范制度、责任追究制度等内部质量控制机制还未形成，对评估项目的评估过程缺乏必要的内部监督，评估质量难以保证。

1.2不正当竞争现象严重

我国房地产评估机构数量在这几年内骤然增加，且房地产评估机构市场准入的门槛并不是很高，行业准则环境也不够完善，造成机构数量众多，规模小的局面。这些小微的评估公司没有长期持续发展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意识，核心竞争力薄弱。另一方面，随着信息技术的发展，互联网+时代的到来，大型房地产数据系统、自动估价系统等相关系统的推行应用，都直接导致例如抵押估价、涉税估价等传统估价业务的萎缩。在激烈的市场竞争中，这些评估企业往往采取不正当手段谋取利益，致使恶性竞争频发。

1.3资质“挂靠”

执业证书挂靠产生的原因是估价公司需要一定数量的估价师才能满足主管部门资质的要求，而实际工作业务量并不需要规定数量的估价师；而“挂靠”者能够获得评估公司给予“挂靠”费。资质“挂靠”本身是政府主管部门明令禁止的行为，而且也扰乱市场公平竞争，给挂靠者本身也带来潜在风险。例如，使用外租证书的评估公司可能使用挂靠者的证章出具明显高估的抵押报告，而使挂靠者在不知情的情形下陷入一場司法诉讼。

2房地产估价风险的主要构成

2.1房地产估价师承担的风险

由于房地产估价结果涉及到各方面的利益，因此国家对房地产估价活动制定了一系列法律法规来进行规范。为了约束房地产估价机构和从业人员的行为，制定了违法违规惩处的条款。总结起来，针对房地产评估师的违纪行为，估价师需面临三种处罚：民事上的处罚、行政上的处罚以及刑事上的处罚。比如《房地产估价师执业资格制度暂行规定》中，第二十六条规定：在估价过程中，由于估价师失误给相关利益主体在经济上造成损失的，由房地产评估师所在单位给予当事人相应的经济补偿。事后，所在单位可以追偿。第二十八条规定：由于房地产估价师与委托人相互配合或者有意做虚假估价报告，而导致的特大损失，由房地产估价师注册主管部门对有关当事人发出警告并没收其非法所得，同时，吊销房地产评估师的《执业资格证书》和《房地产估价师注册证》，视情节严重程度，构成刑事犯罪的，由司法机关对相关人员依法追究其刑事责任。

2.2金融风险

“房地产抵押估价”这一业务类型在房地产估价中有着越来越重要的作用，在整个社会经济系统中，其影响程度也在逐渐加深。在评估工作的实践中，为了能够