农村土地破局.docx

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TOC\o1-2\h\z\u一、2016年末我国农村集体建设用地约3.2亿亩,宅基地约占6成 5

(一)截至2016年我国建设用地5.9亿亩,其中集体建设用地占比约54% 5

(二)截至2016年宅基地占农村集体建设用地比重约58% 5

二、集体经营性建设用地入市进展较慢,仍存在收益分配不均等矛盾 9

三、宅基地无法进行抵押,有偿转让仅限于本集体经济组织内部 12

四、当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期 14

(一)集体经营性建设用地入市在当下可能增加城市库存 14

(二)部分城市展开试点,给予退还宅基地的农民购房补贴 16

五、投资建议 17

六、风险提示 17

图表目录

图表1 截至2016年我国建设用地5.9亿亩,其中集体建设用地占比约54% 5

图表2 截至2016年全国宅基地面积约1.84亿亩,占农村集体建设用地比重约53% 6

图表3 多名学者测算农村宅基地面积约1.4-1.7亿亩 6

图表4 1995年以来我国乡村人口持续减少 6

图表5 截至2018年,山东、河南、河北宅基地面积最大 7

图表6 截至2018年内蒙古、宁夏、辽宁人均宅基地面积较大 7

图表7 截至2018年我国东部宅基地面积最大,占全国宅基地面积比重约31.5% 8

图表8 集体经营性建设用地入市后地方政府获得收益较低 10

图表9 23年3月-24年4月入市的集体经营性建设用地中,工业、商业占比约92%10

图表10 农村集体经营性建设用地入市不得用于商品房地产开发和住宅建设 11

图表11 集体经营性建设用地入市流程较为复杂 11

图表12 宅基地仍无法进行抵押,且有偿转让仅限于“本集体经济组织内部” 12

图表13 重庆金狮地票农民户均获得地票资金约6.38万元 13

图表14 典型城市2024年库存去化周期拉长 14

图表15 2024年4月百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月 14

图表16 截至2024年6月,全国商品房待售面积约7.4亿平 15

图表17 2023年Q3北京、上海产业园空置率均超15% 15

图表18 2023年部分典型二线城市甲级写字楼空置率超过25% 15

图表19 大兴区西红门项目出让收入分配,1亿元支付农民收入 16

图表20 安徽、湖北、江苏部分县市尝试给予退出宅基地的农民购房补贴 16

一、2016年末我国农村集体建设用地约3.2亿亩,宅基地约占6成

(一)截至2016年我国建设用地5.9亿亩,其中集体建设用地占比约54%

按照土地所有权划分,我国土地分为国家所有和集体所有两种形式。城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于村集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

按照土地用途划分,我国土地分为农用地、建设用地和未利用地,其中:1)农用地为直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等,为农村集体所有;2)建设用地则分为国有城镇建设用地(主要位于城市市区),以及农村集体建设用地(包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地);3)未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

根据自然资源部数据,2016年末全国农用地面积约96.8亿亩,建设用地面积约5.9亿亩,

其中国有建设用地2.7亿亩、集体建设用地3.2亿亩。

图表1 截至2016年我国建设用地5.9亿亩,其中集体建设用地占比约54%

农用地

土地分类

(按照土地用途划分)

农村“三块地”

(96.8亿亩)

建设用地

(5.9亿亩)

未利用地

城镇建设用地

(国有)

(2.7亿亩)

农村集体建设

用地

(3.2亿亩)

集体经营性建

设用地

宅基地

农村基础设施

与公益用地

资料来源:自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》,

(二)截至2016年宅基地占农村集体建设用地比重约58%

农村集体建设用地又可拆分为集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益类土地,其中集体经营性建设用地主要为工业、商业等经营性用途,多用于乡村企业厂房建设、乡村旅游、餐饮民宿等业态;宅基地主要建设农民自住房屋;农村基础设施与公益类土地则是建设乡村道路、学校等。

截至2016年全国宅基地面积约1.84亿亩,约占集体建设用地面积的58%。2013年集体经营性建设用地面积约0.42亿亩。多位学者曾对我国集体经营性建设用地与宅基地面积

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