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《中级会计实务》投资性房地产
目录CONTENTS02投资性房地产的确认与计量01投资性房地产概述投资性房地产的转换与处置03
01投资性房地产概述
指为赚取租金或资本增值而持有的房地产
不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权投资性房地产的概念与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠地计量
该投资性房地产符合定义和特征投资性房地产的确认条件旨在获取投资收益或长期增值
通常不用于企业的日常经营活动
可以是实物资产，也可以是土地使用权投资性房地产的特征自用房地产服务于企业自身的生产经营
投资性房地产用于出租或增值
两者在会计处理和税务上有所区别投资性房地产与自用房地产的区别投资性房地产的定义与特征
按用途分类出租的房地产
持有并准备增值后转让的房地产
已出租的土地使用权持有目的分类以赚取租金为目的
以资本增值为目的
以其他投资目的持有按性质分类土地使用权
建筑物
构筑物及其他相关资产按投资形式分类直接投资
间接投资
联合投资投资性房地产的分类
初始计量0102后续计量按照成本进行初始计量
包括购买价格、相关税费和直接费用
不包括间接费用和未来经营产生的费用可以选择成本模式或公允价值模式进行后续计量
成本模式下的折旧与摊销
公允价值模式下的价值变动公允价值的确定0304投资性房地产的减值基于市场交易价格或独立第三方评估
需要定期进行公允价值评估
公允价值的变动计入当期损益应当定期进行减值测试
减值损失应当计入当期损益
减值损失一经确认，不得转回投资性房地产的计量
02投资性房地产的确认与计量
确认的限制条件法律限制
合同限制
财务限制按照成本进行初始确认
以购买价格或建造成本作为基础
包括直接相关的费用确认方法购买或建造完成时
租赁开始时
取得控制权时确认时点投资性房地产应当能够单独计量
预期会带来经济利益
与其他资产或负债能够明确区分确认条件投资性房地产的确认
初始计量的影响因素购买价格
建造或改造成本
直接相关费用初始计量中的特殊问题预付租金的处理
债务重组涉及的房地产
非货币性资产交换中的房地产初始计量的原则采用历史成本原则
以购买价格或建造成本为基准
包括购置过程中的相关税费初始计量的方法成本法
公允价值法（适用条件限制）
重置成本法（较少使用）投资性房地产的初始计量
后续计量的原则可以选择成本模式或公允价值模式
一经选择，不得随意变更
需要定期进行评估后续计量的方法成本模式：按照成本减去累计折旧和累计减值损失后的金额计量
公允价值模式：以公允价值计量，变动计入损益
混合模式：部分采用成本模式，部分采用公允价值模式后续计量中的减值应当定期测试减值
减值损失一经确认不得转回
减值测试应当考虑资产的可回收金额后续计量中的信息披露披露采用的计量模式
披露房地产的成本和公允价值
披露相关的风险和不确定性投资性房地产的后续计量
03投资性房地产的转换与处置
转换是指将自用或经营用途的房地产转变为投资性房地产的过程
转换条件包括房地产用途的改变、经营策略的调整等
必须符合企业会计准则的相关规定转换的定义与条件转换时需评估房地产的公允价值
根据公允价值调整房地产的账面价值
确认转换产生的利得或损失转换的会计处理市场环境的变化
企业财务状况和资金需求
企业发展战略的调整转换的影响因素在财务报表中披露转换的详细信息
包括转换原因、转换日期和转换金额等
遵循透明度和公正性原则转换的信息披露投资性房地产的转换
处置的定义与条件处置是指将投资性房地产出售或报废等
条件包括达到预定使用状态、市场变化等
需遵循相关法律法规和会计准则处置的影响因素市场价格波动
企业财务策略和资金需求
法律法规的变化处置的会计处理确认处置收入和相关的成本费用
计算处置产生的净收益或净损失
调整投资性房地产的账面价值处置的信息披露在财务报表中披露处置的详细信息
包括处置原因、处置日期和处置金额等
确保信息披露的真实性和完整性投资性房地产的处置
税务处理的方法采用适当的税务核算方法
包括成本法、公允价值法等
按照税法规定进行税额计算和缴纳税务处理中的特殊问题处理投资性房地产转让的税务问题
确定税务筹划的合理性和合规性
应对税收政策变化带来的影响税务处理的原则遵循税收法律法规和相关政策
确保税务处理的合法性和准确性
基于实际经营情况合理计算税额税务处理的信息披露在财务报表中披露税务处理的相关信息
包括税率、税基和应纳税额等
确保税务信息披露的准确性和透明度投资性房地产的税务处理
谢谢大家
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