商业银行个人住房贷款的风险分析：商业银行个人住房贷款的风险及其防范.pdfVIP

三、商业银行个人住房贷款的风险分析

（一）违约风险

对于商业银行来说，违约风险是房贷面对的首要风险，主要是指指借款人因各种

原因，违反合同约定，在规定的期限内不履行还款义务。而违约风险又可以进一步的

分为理性违约行为和被迫违约行为。理性违约是指借款人的主动违约，这主要是在借

款人考虑了多方的因素后作出的决定，根据权益理论的观点，借款人在资本市场上可

仅通过比较住房权益与抵押贷款债务的大小，衡量利弊以后作出是否违约的决定。影

响借款人还贷的主要外部因素是房价和贷款利率，当房价下跌或者利率上升时，当超

出一定的范围，借款人认为放弃还款能带来相对较多的收益，会选择主动违约，放弃

继续还款。与理性违约相对应的是被迫违约，所谓的被迫违约是指借款人虽然有继续

还款的意愿，但却因各种因素，没有还款能力，最终不得不违约的现象。可以看出在

发放房贷之前，对借款人的还款能力、信用状况进行充分的审查，是控制房贷风险的

重要措施。

对于贷款的商业银行来说，首先需要解决的问题就是获取更多借款人的信用资料，

但由于我国信用体系不完整，加上实际操作中有限的资金投入以及时间约束。国外的

很多银行在贷款时候均会通过商业信用机构，来对贷款者完成信用调查工作，从而更

加准则的掌握贷款者的个人信息。由于我国完全的个人信用体系还没有建立，商业银

行在贷款的时候只能依据借款人所在单位开具的收入证明等材料，对借款人的信用等

级进行考察，但是基金依靠这些资料，真实性和有效性都难以准确的掌握，核实信息

的成本也很高。再加上我国很多商业银行缺乏相对完善的事后跟踪和监督制度，无法

及时掌握影响借款人还款能力的信息，例如收入的减少、投机行为等，从而进一步增

大银行的信贷风险。此外，一些借款人为了符合银行的贷款要求，通过欺骗的手段虚

构一些材料，以套取银行的贷款，这使得商业银行的违约风险大大增加。

（二）系统性风险

系统性的风险是指商业银行通过自身的风险防范控制体系无法防范的风险，主要

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是由整个外部环境变化所引起，包括政策风险、经济下行风险等。对于商业银行来说，

抵押物风险是其面对的系统性风险之一，抵押物风险主要是指因抵押物资产价值的减

少，导致商业银行遭受损失。具体表现为以下两个方面：首先是抵押物的产权问题。

抵押物的所有权问题关系到商业银行能否全额的收回贷款，如果个人住房贷款在偿还

期间，因城市建设规划的要求，对抵押物所在的地区进行征地、拆迁，这样原有的抵

押物产权就规拆迁单位所有，就会产生产权风险。政府给予的拆迁费用，是难以偿还

全部贷款的，讲给商业银行带来损失。而且抵押权人出于某些原因，在无法行使物上

代位权，也可能产生产权替代的风险。其次，房贷抵押物的变现问题也是带来风险的

原因之一。在借款人不按约定还款，银行对抵押物进行拍卖时，可能会因抵押物在市

场中需求不足而难以变现，或者变现价值远远低于当初评估的价值，这将会给银行带

来较大的风险。

（三）银行内部操作风险

操作风险不同于商业银行的信贷风险和市场风险，操作风险最为明显的特征是涉

及面广，几乎涉及到商业银行的所有资产，包括商誉等无形资产。对于商业银行操作

风险的定义目前还没有统一的共识，对于操作风险的说法较多，通常认为银行操作风

险是指银行内部不完善的系统、违规操作以及欺诈所造成的商业银行不在预期内损失

的风险。这一定义侧重于非预期性，重点指出操作风险是由非预期的因素导致，这些

因素包含了系统、操作以及欺诈等方面。商业银行操作风险是指由于内部程序不完善

或者失灵、内部员工、系统或者银行外部事件导致损失的风险。我国的商业银行操作

风险主要体现在以下几方面：

首先，对银行个人住房贷款业务全过程的管理重视程度不够，在竞争日益激烈的

市场中，一些商业银行为了增强竞争力，扩大市场规模，把主要的人力和资金都投入

其中，忽视了其中的操作风险，导致个人住房贷款业务的监督和管理不到位，对于一

些规章制度，没有有效的落实到位，对个人住房贷款申请人的审核不够严格，可能出

现风险隐患。对于外部来说，为了争取到更多的客户，银行在对客户的信用情况、财

务状况审查不严格，可能为将来带来风险隐患。

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其次，对客户风险的关注不到位，对于客户的关注主要包括其经营状况、信用状况等，

一些商业银行在开展业务和保持业务过程中，对于客户的风险关注不够，只是关注其

信用状况而忽