基于美国REITs视角的中国房地产金融融资模式创新研究.docx

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基于美国REITs视角的中国房地产金融融资模式创新研究

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张燕李志恒

[摘要]房地产投资信托基金（REITs）是一种先融资、再投资的金融工具，融资以公开或非公开形式进行，投资方向主要是房地产，投资到期后按照合约向投资者分红。从REITs的原理和特点出发，分析REITs的优点，并立足于当前我国房地产行业融资的现状，结合REITs在美国的实践情况，对我国房地产行业开展REITs提出适当的对策建议。在实务中，我国房地产企业应当适当学习和借鉴美国REITs的运行经验，积极开拓并利用好新的融资工具，提高融资能力，进一步提高房地产企业自身经营和投资水平，促进我国房地产行业的稳定可持续发展，助力新时期我国的社会经济建设和城市化发展。

[关键词]房地产投资;信托基金;融资渠道;中国房地产

[]F299.23;F832.4[]A[]1009-6043（2019）10-0095-05

房地产企业的经营和发展离不开充足的现金流，房地产企业普遍以融资的形式获得资金，项目开发建成后，消化库存，同时收回资金，以此实现融资和周转资金。由于我国前阶段“去杠杆”“稳杠杆”，加上国家对房地产行业采取有力的宏觀调控手段，目前房地产企业普遍面临“融资难”的问题。从供给侧角度看，需要金融中介机构积极创新金融工具，为房地产企业提供新型融资工具。

放眼国际，美国金融市场上的房地产投资信托基金（REITs）模式可以为我国所参考借鉴。由于我国金融体系发展尚不完善，因此推进房地产投资信托基金（REITs）还需要在适当借鉴美国相关实践的基础上，结合我国房地产行业的发展现状，制定适当的措施逐步推进。

一、房地产融资模式分析理论基础

（一）房地产投资信托基金（REITs）的内涵

房地产投资信托基金（REITs）属于信托工具的一种，以信托的方式运营，具体而言，是通过在公开市场上募资，通过资产管理计划或设立私募基金的形式形成专项证券基金，投资于房地产企业，在合约到期后从房地产企业中获取分红，再按照基金合约向投资者返还投资收益的形式。房地产投资信托基金（REITs）是一种将社会闲散资金，通过募资形成金融投资工具，采用直接融资的形式开展投资，由投资人获取房地产的经营收益。房地产投资信托基金（REITs）在美国产生并发展，是美国房地产企业融资的主要方式，金融危机以后，成为美国房地产企业主要的融资形式。

房地产投资信托基金（REITs）具有良好的收益性，只要房地产行业的基本面向好，房地产企业依法经营，并做好必要的风险控制措施，同时基金管理者采用适当的方式进行基金管理，投资者就可以从中获得风险较低且比较稳定可预期的收益。因此，房地产投资信托基金（REITs）自产生之日起，就得到广大投资者和房地产企业的认可和欢迎。近年来，随着金融体系建设的进一步完善，特别是信用体系建设取得重大进展，房地产投资信托基金（REITs）逐渐开始探索在二级市场上交易，提高了自身的流动性，提升了房地产企业融资的效率，进一步为房地产企业的发展注入动力，同时也为社会资金投资提供了更多元的渠道。

（二）房地产投资信托基金（REITs）的优势和特点

1.投资组合形式多样，充分分散风险

投资学理论的基本守则就是：“收益与风险呈正相关的关系”，“分散投资方向是规避风险的有效手段”，即人们日常所说的“鸡蛋不能装在一个篮子里”。房地产投资信托基金（REITs）就很好地做到了这一点。房地产投资信托基金（REITs）从社会上募集资金以后，在投资方向上，通常会构建投资组合，向多个底层资产投资，例如不同的房地产项目，而且在房地产项目的选择上，还会选择不同的房地产开发企业、不同的地区等，充分分散风险，落实风险控制原则。

2.专业化的经营管理

专业化的经营管理是获取利润的有效保障。房地产投资信托基金（REITs）相较个人投资者来说，具有专业化的经营管理特征，特别是一些大型的基金运营管理公司，会雇佣业绩良好，学历水平高，具有丰富基金管理经验的基金经理负责“操盘”，提供更专业化的经营管理。以我国陕国投（000563）为例，其属下拥有多个优秀房地产投资信托基金（REITs）运营团队，员工大多数具有海外留学经验，在基金运营管理、金融市场走势判断等方面具有非常专业的经验，能够为广大投资者提供专业化的经营管理。

3.享受税收优惠

从房地产投资信托基金（REITs）的产生来看，基金最初的目的是通过募集社会闲散资金，进行集中性投资，为房地产融资人提供充足的资金，为社会资金寻求投资获利渠道。因此，房地产投资信托基金（REITs）成立之初便得到政策制定者的认同。例如美国政府就尽可能减少基金运营各环节成本，特别是税费方面，政府提供了诸项税收豁免政策，切实为基金减税，减少交易成本。例如1960年美国颁布法令，规定对房地产投资信托基金（REI