花鸟市场营销策划报告.doc

花鸟市场营销筹划方案

本报告是为安顺市花鸟市场建设工程所作的工程商业筹划及营销筹划初步方案，由于工程在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路，因此，本报告相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及工程前期初步设想的根底上，结合西秀区市场了解的情况及对工程的初步认知下做出的。

本报告仅表达方案编制人员对工程在运营过程中的一些根本思路和操作手法的建议，也未与工程投资人进行实质性的、深入且具有针对性的讨论，难免有诸多疏漏和偏差之处，因此，本方案中的一些具体执行方案和建议仅供参考。

一、工程简介

工程建设地位于安顺市西秀区华西办事处黑石头村，地势平坦，区位优势明显，交通运输便捷，是新一轮城市开展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地，建设条件良好。

工程占地74亩约49334㎡〔为市场一期工程〕，建设集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易、办公、综合效劳和休闲观光为一体的景观花鸟鱼虫市场，以满足人民群众的消费需求。

二、市场分析

〔一〕新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新一轮契机！

新“国四条”、新“国十条”、住建部新规等文件的出台，短时间内，中央调控政策组合拳密集的雨点重重落在高烧的楼市头上，无论是二套房需首付五成，还是三套房和异地购房可暂停发放货款，抑或是以家庭为单位核算，新政对住宅市场的打击力度都堪称史无前例。虽然近来全国很多城市一系列限购措施放开的实施，意在引导置业投资者对房地产市场加强信心，仍不能阻止楼市价格与成效量的下滑。

一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，商业类工程其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，同时按揭年限最长为十年，在此前历次楼市信贷政策调控中，商业工程也一直执行这一单独政策，暂时不受住宅放贷收紧影响。

和全国其他城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压的当下，将会是商业地产不错的开展契机。但住宅市场的降温必然会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者特别是商业投资者对于楼市的预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响。

因此，住宅被打压在一定程度上将会促进商业地产的开展，但对商业地产而言也是一面双刃剑。

〔二〕西秀区宏观市场分析

1、区域概况

西秀区位于黔中腹地，贵阳以西90公里，为安顺市政府所在地，是安顺市政治、经济、科技和文化中心。全区行政区域面积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，?总人口80余万人，是一个多民族聚居区。

西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，1985年，被国务院批准为中国甲类旅游开放城市?，未来开展的战略定位是“国际旅游目的地城市”和“百万人口生态旅游城市”。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。

2、区位优势

西秀区地处“黔中经济圈中心带”，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”、“扼锁滇黔”之称，历来被视为黔中“旱码头”，“商业之盛，甲于全省”和“吃在安顺〔西秀〕”历来被群众认同。

区位良好，交通便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔公路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场，形成了航空、铁路和公路协调开展的交通网络。

近年来，西秀区在强化城市路网建设和配套设施建设的同时，不断扩张城市规模、提升城市品质，新兴产业迅速开展，全区综合经济实力明显增强，产业结构进一步优化，根底设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，业已形成“一轴线四片区”的城市新格局。“十二五”时期，全省确立了“工业强省”、“城镇化带动”、“黔中经济区率先开展”、“贵安一体化开展”的战略目标，西秀区是安顺市唯一的中心城区和我省经济强县之一，重新审视开展环境，抢抓这一前所未有的开展机遇，是西秀经济社会实现历史性跨越的关键。

〔三〕西秀区房地产市场状况

1、楼市状况

按0853房产网安顺房地产2014年9月份市场分析报告，安顺房地产开发商期盼的金九银十遇到遇到了最冷的寒冬。安顺楼市2014年成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比拟8月份安顺楼市无论是成交量、成交价格、成交面积都在下降，2014年9月份西秀区商品房成交量相比拟8月份下降明显，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万㎡，同比下降17.42%，成交均价为3537元/㎡，同比下降2.47%。

近年来，房地产市场始终是上升趋势，但房地产市场是具有周期性的，在到达一定高位后，将逐步进入调整期。商品房供给量短时间上升过快，导致了库存量屡创新高，商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了局部刚性需求，以及保障性住房政策的实施、不动产统一登记、当前的“反腐”气氛等，这一系列因素将加快市场步入调整期。随着安顺市场华荣生态城、天瀑阳光、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销