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大连市二手房市场问题及对策研究

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张造时+朱林

[摘要]伴随我国房地产市场的快速发展，二手房交易市场也已经成长为房地产市场的重要组成部分。针对已经发展成型的大连市二手房市场，文章在重点分析大连市二手房市场的新增房源量、新增客源量、总体交易规模和交易价格等状况的基础上，揭示了二手房市场自身存在的主要问题，并给出了相应的对策与建议。对加快其二手房市场的发展、提高二手房销售企业的经营管理水平和经济效益，具有理论和现实指导意义。

[关键词]大连市；二手房市场；存在问题；对策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.166

1引言

目前，房地产业已经成长为我国的支柱产业，对国民经济发展地位举足轻重。二手房市场作为一级房地产市场的重要补充，很好地满足部分中低收入的购房者的需求，逐渐形成了规模庞大的市场需求。近几年，由于城市可开发用地的不断减少，城市的新建房屋呈逐渐下降的趋势。一方面，商品房中有很大一部分是作为投资而存在，导致我国住房市场存量规模偏大；另一方面，住房商品化和城镇化进程的加快又促使新的增量消费不断涌现，这使得大量早期的存量住房无可避免地进入二手房市场。随着人们收入水平不断提高，卖旧房、换新房的二次置业成为越来越多人的选择。大连市二手房市场正是在此背景下发展起来。但是随着交易规模不断扩大，交易的复杂性也在逐渐增加，各种新问题不断出现。因此，如何全面稳步发展大连市二手房市场，成为住房市场持续发展的关键问题之一，已引起越来越多研究者的关注。

大连市二手房市场发展趋向成熟，市场潜力巨大。文章通过对大连市二手房市场的现状进行分析研究，得出大连市自身存在的问题并提出相关对策建议。这对于提高二手房企业的经营管理水平和经济效益，推动大连市二手房市场信息在社会得到有效的传达，加快其二手房市场的发展，解决更多人的住房问题有着重要意义。

2大连市二手房市场现状分析

2.1二手房市场特征

二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房市场又称存量房地产市场，是指使用者之间、经营者之间以及相互之间的交易行为，包括二手房销售市场和租赁市场。相对于新开发房地产商品市场，二手房市场具有交易环节更多、程序更复杂、风险更大的特点[1]。

2.2大连市二手房市场比较分析

考虑到大连市现有的发展水平以及在房地产行业所处的位置，特选取青岛、南京与之对比。从以下方面来分析。

2.2.1新增房源量和新增客源量的差额比较

新增房源量和客源量是观察市场的前期指标，其变化意味着市场参与者数量的变化。具体如图1所示。三个城市的新增客源量都大于新增房源量。大连二手房新增房源量和新增客源量的差额从2015年4月到2016年3月虽有一定波动，但总体呈缓步上升趋势，尤其是2016年年初其增长显著加快，到2016年3月其差额已达到8688套。虽然南京和青岛在2015年4月开始已经呈现了上升趋势，但在2015年的后半年以及2016年的3月之前，都有一定的下滑。到今年一月份开始，大连市已经在三个城市中处于明显的地位。预计今年将会出现更大的突破。以上可以说明，大连市二手房市场需求旺盛，虽然之前一度低迷，但总体呈现上升的态势，证明大连市二手房市场具有很强的市场潜力，见图1。

2.2.2二手房市场总体交易规模比较

交易规模是反映市场成熟度的重要指标之一。具体如图2所示。由图2可以看出，2015年4月至2016年3月，三个城市中的南京的成交量最多，大连市的二手房成交量明显低于其他两个城市，其二手房交易量只有2500套到4500套。这说明从市场规模角度来看，大连市二手房市场的成熟度明显低于其他两个城市。

市场活跃度是体现市场成熟度的另一个重要指标。二手房市场活跃度=二手房成交量/商品房成交量。二手房市场活跃度越大，意味着二手房所占市场份额越大，该地区的二手房市场发展得越充分[2]。

因此，文章选取大连与青岛和南京2016年3月的相关数据分别计算其二手房市场活跃度。具体结果如表1所示。根据国外房产中介经验数据可知，成熟住宅市场是二手房交易量与商品房成交量的比例为6∶1。但由表1可看出大连、青岛及南京均远低于这个水平。这说明大连市二手房市场活跃度远达不到成熟市场的要求，具有很大的提升空间。

2.2.3交易价格比较

价格是直接影响市场供需变化的重要因素，同时也是看到市场存在问题的关键。因此，文章从总体均价和二手房与新建房的价差两个方面进行阐述。

大连、青岛及南京2015年4月至2016年3月的二手房成交价格如图3所示。由图3可以看出，总体来看大连市二手房销售价格波动幅度较小，并明显低于青岛和南京。而根据地区人口状况和经济发展程度与二手房市场匹配程度，相对于其他两个城市，大连