车位、车库的权属问题分析-基于对《物权法》第142条和第74条的理解.docxVIP

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车位、车库的权属问题分析

基于对《物权法》第142条和第74条的理解

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车位、车库的权属问题分析——基于对《物权法》第142条和第74条的理解

◎袁居瑾

【摘要】车位、车库作为住宅小区配套设施的组成部分，其权利归属的确定和明确，对于解决实践中的车位、车库纷争和最大程度的实现物尽其用意义重大。对于车位、车库的权属确定，应当从《物权法》第142条和第74条的明文规定出发，原则上由建设用地使用权人享有初始所有权，例外的则由相反证据证明的权利主体享有所有权。

【关键词】车位；车库所有权；建设用地使用权；业主共有

作为住宅小区配套设施组成部分的车位车库的权属之争，是实践中有关车位车库纠纷的问题之源。究竟如何界定车位车库的权利归属，学界提出了很多观点和思路，诸如依据土地使用权分摊规则或容积率来认定权属、依据建筑面积是否计入公摊面积判断权属、依据建造成本是否摊入住宅开发成本判断权属、约定权属等的观点，这些对于解决车位车库的权属问题，提升其利用效率都有积极的启发作用。但是，在法律法规对车位车库的权利归属有明文规定的情况下，所有对于车位车库权属的认定均应从法律规定出发，以明确法律对于车位车库权属的界定，这是实务中正确理解和适用法律及解决当下层出不穷的车位车库纠纷问题的关键。

一、建设用地使用权人享有所有权的原则

《物权法》中对车位车库的具体规定见诸于第74条的规定，但是对这一条文的理解，却应建立在第142条规定的基础上，并以后者为原则性规定。第142条的规定，在遵循“房地一致”原则的前提下，确认了建设用地使用权作为建筑物所有权的正当依据，1是为确定建筑物、构筑物等不动产初始权属的基本原则。该条文的内容一方面规定了建筑物、构筑物及其附属设施的初始所有权由建设用地使用权人享有的权属确认原则，另一方面也兼顾现实生活中纷繁复杂的实际情况，以但书形式概括性的允许有相反证据证明的例外情况，车位车库作为不动产的一种，其权属的认定也应当依照该条文确定的原则进行。

1、《物权法》第142条对于物权归属的原则性规定

《物权法》第142条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”这一条文在确认房地一致原则的基础上，构建起了地上建（构）筑物初始权属的推定规则。2建设用地使用权人取得建设用地使用权的目的多在于为了在该土地上进行建造，进而对该经由建造而成的建筑物、构筑物及其附属设施行使占有、使用、收益及处分的权利，所以该建造物的所有权在初始阶段理应在原则上与建设用地使用权的权属主体保持一致，除非有相反的证据证明。当然，该处的建造应为合法建造，即满足《物权法》第30条的规定，基于合法建造的事实行为成就，而由合法建造主体取得该新设立的物权，这体现了非基于法律行为而原始取得物权的物权变动方式。

2、对于车位车库权属确定的具体适用

《物权法》第142条所确定的原则性规定具体适用到车位车库权属领域，则车位车库的所有权即应原则上由建设用地使用权人即建设单位享有。这不仅仅是第142条规定原则的具体适用，同时也有第74条作为辅助证明。

在第74条的条文规定中，无论是第1款中“应当首先满足业主的需要”的用语，还是第2款中“出售、附赠或者出租”的用词，均是语义明确的将建设单位放置在了义务主体和当事人的位置，其作为业主的相对方，应当负有满足业主对于车位车库的需要的义务，对于满足需要的具体方式，则可以采用通过约定将车位车库出售、附赠或出租给业主等的方式。对于此处第2款的规定，有观点认为着是车位车库权属由约定进行确定的原则的体现，该种说法只关注到了约定的方式，但实际上却忽略了立法者在书写该条款时严谨的语序和用词。一方面，该条款在语句陈述上，使用了“出售”、“附赠”、“出租”这样体现出有前置主体存在且偏向于一方当事人主导的用词，而非采用诸如“销售”、“赠与”、“租赁”等的能够突显约定双方相对平等地位的用词，实则间接的表明了该处所指代的“当事人”对于车位车库所具有的控制权，正因为该种控制权的存在，所以其可以将车位车库以出售、附赠或出租等的方式处分给作为他方主体的业主，由此该种控制权的性质即应为所有权；另一方面，该条款将出售、附赠这两种处分所有权的方式和出租这一处分使用权的方式并列，如果将其理解为约定权属的规则，于前两者尚且还可以解释，但是却无法解释出租这一方式并存的状况，对于使用权的处分在理论上须应存在一个对使用权做出处分的权源，否则即构成无权处分。3由此分析，该处第74条第2款的规定，并非是对于车位车库的初始权属确定方式的规定，而是在已经确定车位车库的初始权利归属于建设单位所有的基础上，对其后续的继受取得方