浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策.pdfVIP

浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策

简介：近年来，我国的房地产业发展迅速，成为拉动发展的

重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因，房地产开发

企业偷逃税情况比较严重。为此，应从加强房地产开发整个

过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制、加大对

房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制等方面

着手，加强防范和治理房地产业偷逃税问题。

随着我国经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入

以及人们生活水平的不断提高，房地产业的需求及其在国家

产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济

发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产

开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常的难

点和社会关注的热点。本文对我国当前房地产业偷逃税现象

进行初步分析，并提出解决问题的相应对策。

一、房地产业偷逃税现象严重

自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场

发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地

产开发增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房

地产收入的增长却十分有限。据，1998～2003年，我国房地

产开发经营总收入和收入总额的年平均增幅分别为25%和

17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，

但税收额占整个财政收入的比重始终维持在%左右，增长非

常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业

迅速崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分

析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税

局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收在各地

地方税收收入的比重虽然都呈现上升趋势，但平均比重也仅

从1994年的2%上升到2001年的%.再从国家税务总局公布

的“2004年度中国纳税五百强排行榜”看，既然没有一家房地

产企业入围。可见房地产行业发展与税收增长是失衡的。

房地产企业存在大量的偷逃税收问题，已经在各地过去

的检查中得到了印证。例如山东省地税局2004年开展以房

地产行业为重点的地方税收专项检查，结果发现房地产企业

偷逃税现象严重，被检查的665户企业中有偷逃税行为的达

542户，占八成以上。又如，广东江门市地税局在去年的专

项检查中，共检查114户房地产业，有问题的达79户，占％；

2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88

户房地产企业有87户存在问题；同样在2003年，北京市地

方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被

查的58家企业中96%存在问题。2003年度北海市房地产税

收专项检查，共检查企业19户，其中15户企业存在偷漏企

业所得税的问题，查补企业所得税562万元；2004年度北海

市房地产税收专项检查，共检查企业21户，发现问题12户，

查补税款、滞纳金、罚款合计636万元。由于房地产企业存

在严重偷逃税款问题，今年年初国家税务总局下发了国税发

[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项

检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。

二、房地产业偷逃税的主要手段

通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的

审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式

多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。

（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，

以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自

身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需

要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋

换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申

报纳税。

二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷

逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，

开发前期资金投入大、资金短缺严重，而安装工程在承接建

安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产

开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等

值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营

业税。

三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记

收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办

理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到米的车库、杂屋

不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂

物屋和顶屋