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青岛市中心城区土地利用强度研究

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张建孙健裴春云

摘要：以党的十九大精神为指导，贯彻新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，优化土地资源配置，推动形成有效保护资源、有力保障发展、有序监管服务的新格局。开展青岛市土地集约利用研究，破解城市土地利用瓶颈迫在眉睫。本文就青岛市中心城区土地利用强度进行研究分析。

关键词：青岛市；城区；土地利用强度

一、青岛市中心城区土地利用现状规模分析

青岛市土地市场经过多年的快速扩张和发展，土地资源利用面临越来越大的空间和环境压力，土地特别是建设用地供给和需求之间的矛盾日益突出，政府对土地市场的监管也更加严格和规范，土地利用成本迅速增加。而与此同时，青岛市面临的社会和经济发展的压力却没有减少，在此背景下对土地进行有效的节约集约利用，盘活土地市场，保持土地市场的活力，维持经济社会的稳定健康发展，继续不断提高和改善人民的生活水平变得更加突出和必要。随着经济快速发展和城市化水平的稳步提高，青岛市建设用地面积也逐年增加。通过提取研究区范围总面积数据，与青岛市土地利用总体规划确定的中心城区城镇建设用地控制规模（允许建设区面积）和城市总体规划建设用地控制规模等进行比较，可以看到，工作地域面积45932.5661hm2已经逼近土规规定的允许建设区面积49591.2065hm2，城市总体规划确定的中心城区规划建设用地总面积为66000hm2，这意味着青岛市土地资源还有一定的发展空间。

二、青岛市中心城区土地利用结构分析

以青岛市中心城区建设用地节约集约利用评价工作底图为基础，提取各地类图斑的用地面积，计算城市居住、商服、工业、教育、机关团体、城市道路、广场等各类建设用地的结构比例关系（见表4.2）。从用地结构看，居住用地与工业用地相近，分别占建设用地总量的26.27%和28.94%，其次为其他建设用地和城市道路与交通设施用地，分别占建设用地总量的16.98%和14.88%，而商业用地、教育用地（高、小）、公园与绿地、广场用地、机关团体用地相对较少，分列5-9位。与规划控制标准相比，工业用地略高，而居住用地略低，商业用地也低近5个百分点，工业用地明显偏高，存在生产用地挤占生活、生态用地的情况。教育用地、城市道路与交通设施用地、广场用地略高于规划标准，规划目标实现较好，城市对区域发展的辐射带动作用较好。从建筑容积率来看，平均为0.53，其中行政办公用地最高，达到1.68，居住用地和商业用地居中，约在1左右，教育用地与平均水平相近，为0.523，而工业用地较低，为0.35，土地集约利用水平相对较低。促进工业用地的集约利用是优化青岛市建设用地结构和利用效率的良好途径，协调城市化过程中资源、环境、人口和经济的关系，根本的解决途径在于切实转变土地利用方式，改变城市土地粗放利用的现状，坚持开源节流、内涵挖潜、地尽其用，不断提高城市土地资源集约利用水平。

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中：居住用地、公共管理与公共服务用地、工业用地、交通设施用地和绿地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例分别宜符合25.0%-40.0%，5.0%-8.0%，15.0%-30.0%，10.0%-30.0%，10.0%-15.0%。

除绿地外，现状建设用地中居住用地、工业用地、交通设施用地所占建设用地总面积得比例基本与城市总体规划中和《城市用地分类与规划建设用地标准》中各类建设用地所占比例相近，略有浮动，说明青岛市中心城区内各类建设用地比例结构比较合理。由于本次青岛市中心城区评价中确定的工作地域中已经将各类大型绿地（不属于城镇规模边界内的建设用地）剔除，因此现状绿地由于统计口径不一致造成差别较大。

根据上述，以及城市性质定位，青岛市是国家沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市，国际性港口城市，国家历史文化名城。提出以下建议：工业用地占城市建设用地比率应平稳降低，居住用地应更加关注保障性住房及中小户型的供应量，公共服务设施结构应更清晰，不断提高服务品质，工业应由传统工业向新兴工业转型，使工业建设更加集约，道路广场在满足主次干道的基础上，应加强支路网的建设，打通微循环，绿地等生态文明建设继续加强。

三、青島市中心城区土地利用强度分析

3.1城市规划布局

以胶州湾为生态核心，大沽河为生态中轴，以崂山、小珠山等生态山系为绿色屏障，以白沙河、墨水河、洋河等主要河流为绿色生态间隔，以环胶州湾的东岸城区、北岸城区、西岸城区为空间主体，规划形成“三城联动、组团布局”的海湾集合型中心城市。东岸城区包括市南区、市北区、李沧区和崂山区；北岸城区包括城阳区和红岛经济区；西岸城区主要为黄岛区。

3.2居住用地

规划居住用地216.88平方公里，占城市建设用地的32.48%，人均35.55平方米。其中，新增居住用地77.98