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房价过高问题及治理思路

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【摘要】本文从房价收入比这一指标，指出中国的房价过高。剖析了住宅这一商品的特殊性，论证了政府介入房地产市场的必要。分析了房价高的根本原因，并给出了相应的治理思路。

【关键词】房价过高；住宅的特殊性；城镇化

一、引言：从房价收入比看高房价

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价高低的主要指标。

清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱，因为伦敦房价收入比仅为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9。

不仅仅是大城市，中国的中小城市的房价收入比也很高。以甘肃天水为例，天水市统计局公布的数据显示，位列天水市居民收入第一的秦州区，2012年其城镇居民人均月收入尚不足1200元。但是天水市楼盘的均价已经达到6000元每平米，有些户型甚至超过10000元每平米。

高房价已经成为中国社会严重关切的问题。

二、住宅的特殊性

住宅是一种商品，但是是一种特殊的商品，其特殊性体现在以下几个方面：

（一）住宅是人们的最基本的需求之一，属于刚性需求。不仅仅如此，由于中华文化是以家庭为核心的，而家庭的物质载体就是住宅，这就使得中国人对于住宅的需求更加迫切。而中国的失调的性别比例，更是使得“结婚必须有房”成为天经地义的准则。

（二）住宅是很大的支出，往往消耗掉一个人乃至一个家庭多年的积蓄。在人们的各项不得不支出的必需品中，住宅无疑是其中唯一的一个大项支出。

（三）住宅并不是完全的可再生商品。手机等电子产品，可以大批量生产但边际成本不上升（甚至边际成本下降）。而住宅是依附于土地的，所以住宅的供给是有限度的，在特定地段盖住宅的边际成本不会下降而往往是上升的。

（四）住宅带给人的边际效用是很特殊的。当人们从没有住宅到拥有自己的第一套住宅，边际效用有一个较大的上升。当人们从有一套住宅到购买多套住宅的时候，如果不考虑投机获利的因素，购买第二套、第三套住宅的边际效用很小。这就意味着住宅的“有和无”是一个主要的人民福祉问题，“多和少”是一个次要得多的问题。

住宅以上的特点决定了只要富裕阶层的资金投向供给很有限的住宅市场，就可以抬拉起住宅价格，从而挤压中下阶层购买第一套房的空间，严重影响中下阶层的生活质量。住宅不单纯是一个买卖问题，政府必须介入房地产市场，才能实现全体民众福祉的最大化。

三、房价高的根本原因

（一）供给方面

根源在于土地的稀缺性。土地是不可再生资源，而特定区特定地段的土地供给更是有限。高地价是高房价的第一推手。

不仅仅如此，中国的房地产市场不是一个完全竞争市场，这体现在房地产行业的利润率普遍超过制造业。非高科技行业的利润率长期比较高，在很大的程度上意味着这个行业离完全竞争很远，“关系型”的垄断也是造成房价高的原因。

（二）需求方面

与发达国家80%左右的稳态城镇化水平相比，我国的城镇化进程只有50%，而且仍处于高速城镇化进程中。中国过去的的房价上涨伴随着中国的城镇化进程，也可以说只要中国的城镇化进程还在快速前进，中国的城市房价就有坚实的基础。

但是，不可忽视的是，中国有着很大的城乡差别。而在城市中，一、二线城市也聚集了过多的优质资源（如最好的大学、最好的医院），这直接导致全国的富裕阶层的购房的购买力投向少数大城市，使得大城市的房价收入比异常的高。

不仅仅如此，有大量的中低收入阶层买不起房，而富裕阶层购买多套房。这一类非自住性购房也是房价上涨的推手，挤压了购买第一套房（即自住性房产）的购买者的空间。

四、治理思路

（一）供给方面

挖掘城乡建设用地潜力，扩大住房土地供应量，降低住房土地价格。对于整个地产行业的准入要自由、公正、透明，各项审批工作要阳光化。

政府应该留出一部分土地修建小户型的廉租屋，廉租屋的申请者必须在中华人民共和国的城市没有自有产权住宅，而且优先已婚者。

（二）需求方面

以房产税为杠杆，适当打击购买过多住宅的行为，避免富裕阶层的非自住性购房挤压了中下阶层自住性购房。尤其要严厉打击购房后长期空置的行为。政府的目标是让大部分拥有住房，而不是一部分人有多套住房，另一部分人一无所有，这样才能在住房问题上实现全民福利最大化。以税收为杠杆的关键在于“轻交易税，重所得税、保有税、遗产税”，这样既没有打击居民由于真实的工作和生活需要而买卖房屋，卖房者不易把税负转嫁给买房者，又能真正地打击投资投机购房。

从长期看，要避免高等教育、医疗等优质资源过度集中在少数大城市。也要尽量消除城乡差别。这样就使得对住宅的购买力不过度集中，而是比较分散。

【Reference】

[1]樊明.房地产买卖行为与房地产政策[M].北京：