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中国房地产10强企业模式研究

万科——中国地产企业活力及盈利标杆

企业素描

企业名称：万科企业股份有限公司

成立时间：1984年

企业性质：万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地

产蓝筹股。

企业概况：万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，

是目前中国最大的专业住宅开发企业。

发展业绩：经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业

第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者

的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明

专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的

第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调

查的住宅企业。

模式研究

一、团队管理——将尊重员工放在第一位吸纳人才

万科的创业者和管理团队始终以职业经理的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全

意回报股东，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和文化，万科的管理，点点滴滴

中都透露出专业、专注和细致、严谨。

1、王石：独具人格魅力的阳光型企业群体领袖

一直一来，王石给人一种智慧稳健的形象，他关注社会责任，引领业界风尚，努力塑造

一个被社会认可并肯定的万科。

2、团队管理：尊重人是赢的人的最好方法

万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，很早就在企业内部建立了完善的经

理人制度，从而避免了许多民营企业创始合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳

定，并且形成了系统的经理人文化，理性的创业者和优秀的职业经理团队使万科在管理上能

够集中精力，做细做深做透，不仅能在本地区积聚优势，而且建成了跨地区管理的高效体系。

3、有效激励制度+透明化治理

万科万科对内平对内平等、等、对外对外开开放放、、致致力力于建设于建设阳光照亮阳光照亮的的体制体制；认真贯彻专业化+规范化+透

明度=万科化的观点；执行规范、诚信、进取是万科的经营之道；鼓励各种形式的沟通，提

倡信息共享，反对黑箱操作；反对任何形式的官僚主义。

二、发展战略——多元化资源策略下的跨区发展模式

如果把房地产行业视为一个企业可以长远发展的领域的话，那么工作重心是该放在提高

自身经营能力上呢，还是该放在抓机会上呢？万科的答案是提高自身能力。万科通过区域扩

张、资整整合和企业并购等策略，将企业不断壮大，最终成为中国第一。

1、“4+X”战略

在区域开发的具体模式上，万科采取了选择核心城市并且围绕核心城市开发周边区域城

市的市的集约集约式式开发模式，而另外一些南派地产商，如合生创展、富力地产等更多地聚集某些

核心城市做核心城市做集中式集中式开发。这两种思路各有利弊，采取各个区域均匀布局、占领更多城市的

办法，有利于防范个别地区房地产市场可能存在的风险，并抓住新的城市增长机会（如万科）；

而集中于核心城市，有利于防范整个行业的市场风险，并更快的从宏观调控后复苏（如合生

创展）。

2、多元化资源整合

工业化的前提就是产品的标准化，就算是万科，其实也没能力靠一家之力做到产品的标

准化，惟一的方法就是通过产业链的整合来实现产品的标准化，将产业链下游的各个环节外

包给一流的专业公司，建立战略合作关系。

3、股权收购形式增加土地储备

三、产品品牌——万科精细化打造精致产品和金牌形象

万科1988年进入房地产开发领域，经过二十几年的发展，集中资源创立了一系列地产

开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品位、物业管理、企业形象、

售前（售后）服务、社区规划、环境景观。无论是制度规范还是企业信誉，无论是产品还是

服务，万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。

1、精品住宅来源于精细化设计和系统化梳理

2、强化品牌效应，树立万科质感品牌形象

四、客户服务——细分市场，以客户为中心做服务升级

世界上一流的企业全部将客户放在第一位，研究客户需求，进行客户细分是企业成功的

惟一选择。在变化莫测的房地产市场上，惟一不变的是把握客户的需求。房地产企业进行客

户细分的目的就是了解客户需求，精准设计出不同的产品，以最大限度满足不同客户的需求，

抢占市场份额。

1、客户关系：将客服打造成精专的第五专业

2、