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房屋买卖合同的效力及纠纷处理

一、房屋买卖合同概述

房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付房屋价款的合同。随着社会经济发展，房屋买卖行为日益频繁，引发纠纷的案件数量持续增多，为此，《民法》《合同法》《房地产管理法》《担保法》都出台相关规定，约束和管理房屋买卖行为。同时，最高人民法院为妥善解决司法实践中常见的房屋买卖合同效力纠纷，比如“阴阳合同”、“跳单”、“一方多卖”等问题，出台《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，用于指导司法机关在实际案例中的审理工作。

二、房屋买卖合同常见纠纷

（一）“阴阳合同”

“阴阳合同”常见于二手房屋买卖，是由双方签订不同的两份合同，其中“阴合同”是针对房屋交易签订的私下合同，并要求双方依照合同履行责任义务；“阳合同”则是交由房屋管理部门登记备案合同，并不能够真实反映房屋交易价格。由于两份合同存在，势必会在房屋成交价格、合同效力等方面产生纠纷，是房屋买卖合同中的常见纠纷。基于目前情况，我国法学界对于“阴阳合同”的法律效益存在争议，一种观点认为“阳合同”目的是做高房价或做低房价，并不是双方真实意愿的体现，“阳合同”不具备合同效力；另一种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都具备法律效力，除“阳合同”中故意做高房价或做低房价部分值得商榷，其他合同内容具备法律效力；第三种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都存在恶意串通现象，且损害第三方利益，均应判定无效。

（二）“跳单”

“跳单”也是二手房屋买卖过程中的一种常见现象，随着我国二手房交易数量提升，房屋中介市场不断扩大，“跳单”就是“跳中介”，通常是房屋购买者通过中介寻求合适房源，并签订购房合同，随后又跳过该中介，与其他中介或房主直接签订购房合同的行为。“跳单”的目的就是节省中介费用，利用最少的成本购买房屋。在实践中，中介为避免出现“跳单”现象，会在合同中设置条款，明确禁止“跳单”，但依然频繁产生纠纷。事实上，造成“跳单”现象的情况具有复杂性，不仅包括房屋购买者想要节省中介费用，也存在中介服务质量较差、中介费用过高等因素，一旦房屋购买者获取到房源真实信息，自然会规避高额中介费，或直接寻求房主交易。基于《合同法》规定，《合同法》充分赋予委托人权益，导致房屋购买者大量出现“跳单”行为，对中介机构的合法权益造成侵害，导致中介机构面临丧失报酬的风险，必须利用法律法规平衡房屋购买者和中介机构的权益，确保双方利益都能够得到保障。

（三）“一房多卖”

“一房多卖”常见于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出卖人先后与两个或两个以上买受人签订买卖合同，将拥有的同一个房屋分别出售给两个买受人。我国立法明确禁止“一房多卖”，但实践中依然频繁发生，系房屋买卖合同常见纠纷。一直以来，公众对“一房多卖”存在误区，其一认为只有第一个买卖合同有效，后续合同无效；其二认为已经登记的买卖合同有效，未经登记的买卖合同无效；其三认为先签订的买卖合同有效，后签订的买卖合同无效。但事实上，“一房多卖”中合同效力的认定应遵循《合同法》相关规定，对“一房多卖”的现象进行综合判定，尤其是最高人民法院出台《合同法》司法解释第十五条规定，出卖人针对同一房屋订立多个买卖合同，合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人不能依照合同取得实际房屋所有权，但允许买受人追究出卖人违约责任。

三、房屋买卖合同纠纷处理策略

（一）“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力

面对“阴阳合同”效力纠纷，笔者结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。基于《合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家或第三人利益合同无效。但《合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分依然有效。根据《合同法》第五十二条、第五十六条规定，“阳合同”虽然损害国家或第三方利益，但属于部分无效，并不影响其他部分，因此，“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。试举一例，“厦门泰某运动器材有限公司诉厦门日用品有限公司案”就是典型的“阴阳合同”效力纠纷案件，在此案中，厦门市沧海区人民法院一审认为，双方签订《房屋买卖协议书》是双方真实意愿表示，不违法法律法规，合同有效，虽后续签订《房地产买卖合同的补充协议》，明显是为了向房屋产权部门办理产权过户手续签订，将房价做低，以此损害国家税收利益，该价格部分系无效内容，但不影响其他部分内容生效，被告依然需要依照《房屋买卖协议书》支付剩余房款，并交纳房屋产权办理费用。

（二）委托人支付居间报酬与违约金

面对“跳单”合同效力纠纷，司法机关不应做出“一刀切”的判断，既要保证房屋购买人的自由选择权，又要保证中介机构的合同效力，应对“跳单”合同效力纠纷进行判