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乳山银滩海景房营销策划书--第1页

乳山银滩海景房营销策划书

为树立威海海景房项目的品牌形象，进一步丰富产品线，扩大市场影响力和品牌美誉度，

特推出一套“银滩海景房”营销策划方案。威海市位于山东省东部，是著名的旅游城市。全市

辖6个街道和30个镇、169个行政村，人口85.5万人。胶东半岛是著名的滨海旅游城市。而

作为旅游城市中最有特色的城市之一。威海是一个美丽的海滨小城。

一、背景

威海地处胶东半岛南部，是一座海滨城市，风光旖旎，资源丰富。海滨沙滩、海浪、海

鸟、礁石、沙滩构成了一幅迷人的海滨风光图，被誉为“亚洲最佳滨海风景旅游区”。这是一

座名副其实的宜居之城和旅游胜地，威海是山东半岛蓝色经济区三大核心城市之一。海景房是

指依海港岸边而建的海滨楼盘，它依托独特的自然条件和得天独厚的海岛资源，是当地居民改

善居住条件而投资发展的一种新型房地产模式。

1、消费需求分析

威海海景房消费需求较为成熟，购房群体以家庭为主，投资人群占比不大，购买海景房的

主要原因是投资和度假休闲，而旅游地产还不能满足此类消费者。随着城市化进程推进，城市

人口逐渐向郊区转移，而郊区城市居民对环境品质要求越来越高，特别看重海景房周边休闲度

假物业服务。同时，郊区居民又拥有自己的独立空间和私人空间的强烈需求是海景房的主要购

买群体。中国当前海景房消费存在以下几个方面：一是购买者身份问题；二是消费观念不一

致；三是价格因素；四是对环境要求高；五是对生活品质追求；六是个人隐私问题；七是经济

条件限制；八是心理及消费能力上也存在着诸多障碍；九是目前存在问题！这些都是摆在开发

商面前亟待解决的问题。

2、市场现状

目前威海海景房主要有乳山银滩、威海海湾、天鹅湾、南澳岛等项目。这些海景房都位于

海岸线边，且所处位置与周边地区有较大的距离；但是现在的房地产市场，受宏观经济和政策

条件的影响，海景房的销售价格越来越高。由于威海海景房价格较高。所以对乳山银滩海景房

来说也是非常理想的海景房项目。

3、海景房消费市场现状

威海的海景房消费市场潜力巨大，但其消费对象主要为中产阶级。威海市民消费群体呈现

出消费观念开放、经济收入水平较高、投资能力强、消费观健康等特点。其中，中低收入人群

消费能力较强，有购买能力和投资欲望。消费能力水平也比较高。

4、海景房潜在市场分析

威海市，胶东半岛南端，海滨城市，拥有天然的海岸线和丰富的海景资源。这里依山傍

水，自然风光优美，文化底蕴深厚，旅游资源丰富。这也是它能够成为中国城市中旅游吸引力

最强的城市之一。海景房具有高性价比、低首付等优点。在这样的市场环境下，海景房吸引了

众多置业者及投资者，因而，以其低首付、高收益来吸引置业者前来置业。据调查威海地产开

发商统计，截止到2014年6月份，房地产开发项目达到了近400个。截止到2014年9月1日

整个银滩区域总建筑面积约为600万平方米（含配套设施）左右。其中别墅共计6000套左右是

在此基础上新开发上去了约50万平方米的住宅面积，其以平均每人300平方米计算市场需求量

也就是平均每个月需要投资5000元以上才能获得海景住宅所需资金。

5、海景房营销策划方案计划实施

从产品定位、区域规划、产品卖点、区域特色、形象定位、目标客群定位及营销策略等方

面进行全面调研。主要分析区域市场，明确产品定位及目标客群，了解消费者对产品价格和品

质等问题后再确定海景房概念、价格、产品定位及方案。通过对项目特点及优势描述，将卖点

表达出来，并利用广告进行定位推介和宣传；以最小规模的销售形式达到快速打开市场效应；

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