物业服务合同典型案例分析.pdfVIP

附：物业服务合同典型案例分析

(一)某小区业主被歹徒杀害，诉请物业管理企业赔偿案

[案情摘要]

2003年7月，两名歹徒潜入某小区，杀害了业主明某。破案后，

两名凶手伏法。2004年，受害人明某的亲属以民事索赔107万

余元起诉该小区的物业管理公司，一审法院判决物业管理公司赔

偿原告损失10万元，二审法院撤销一审判决，驳回原告的诉讼

请求。

[案情]

2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬人该房屋居

住。2003年某夜，两名歹徒从小区后门潜人3栋104房内，观

察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在3栋104房内

被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法

院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时3栋104房已售出，

业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司

的电工陈某曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行

检查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家属以物业管理公

司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起

诉讼。

[法院判决]

一审法院审理认为，明某自其入住之日起就与物业管理公司建立

了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合

同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分

及特定条件下的社区全部。根据物业服务合同的性质、目的和行

业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随

义务。被告物业管理公司收取一级(同等最高级别)的物业服务费

用，应配备高素质的物业管理企业员，提供相应级别的服务。其

物业管理企业员除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物

业管理企业应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，

消除不合理危险，保护住户安全。被告物业管理公司有能力也有

条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了

解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企

图，保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购置，但是，

由于业主尚未入住，该房屋的钥匙由物业管理公司控制，物业管

理公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使

两名歹徒非常容易地在3栋104房内潜伏4日，寻找作案目标，

伺机作案。虽然被告工作人员在两名歹徒潜伏的第二天即发现3

栋104房内犯罪分子的行迹，但是，由于责任心不强，疏忽大意，

没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使两名歹徒的犯罪行为

在第4天得逞，明某被杀害。事实证明，物业管理公司对空置的

房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大

失误，这一失误已将住户置于极不安全的境地。被告物业管理公

司履行义务不符合合同的约定，以致使业主明某陷入危险的环

境，应当承担违约责任。但是应当指出，物业管理公司只对其订

立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失承担责任。

被告作为物业管理公司，在安全保卫方面的义务是有限的，其违

约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应，被告承担的违

约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同

所造成的损失。故被告应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情

况，本院酌定为人民币10万元。

一审法院依法判决如下：(1)被告物业管理公司应自本判决生效

之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。(2)原告的

其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元，

被告负担4000元。

二审中，物业管理公司诉称：(1)被上诉人提出起诉已经超过诉

讼时效期间。(2)上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵

害的义务。(3)陈某是上诉人的电工，不负有保安的责任，陈某

发现3栋104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果

不应由上诉人承担。(4)一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪

责自负原则相悖。

二审法院审理认为，物业管理是指业主委员会委托物业管理公司

或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配

套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、

公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行

为。本案中，被害人明某与物业管理公司形成了事实上的物业服

务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在XX经济特区内，

依法应适用《XX经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。

关于确定审理本案争议的依据问题。根据《中华人民共和国民法

通则》第八十五条之规定：“合同是当事人之间设立、变更、终

止民事法律关系的协议。依法成立的合同受法律保护。”上诉人