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证券研究报告
房地产行业研究框架专题报告
西部证券研发中心
2024年9月1日
分析师|周雅婷S0800523050001zhouyating@
分析师|翟苏宁S0800524040005zhaisuning@
机密和专有
未经西部证券许可,任何对此资料的使用严格禁止
核心结论
•宏观层面:行业中期主要受政策影响,包括调控政策、财政税收政策、货币政策,长期来看人口、经济行业评级超配
发展增速、收入水平对房地产行业长周期需求有较大影响。
前次评级超配
•中观层面:以拿地、融资、开工、销售、竣工、库存、投资、需求等为主要观测维度。当前销售端二手
房表现强于新房,但仍处于以价换量阶段,且边际有所走弱;融资端有所修复,但主要体现在供给侧的评级变动维持
贷款及自筹资金,需求侧预收款及按揭贷款修复缓慢;受资金来源不充足及销售低迷影响,房企信心不
足,拿地规模仍未修复;开工跌幅略有收窄,竣工在高基数下出现同比走弱,房地产投资则持续承压;
库存绝对值回落,但去化周期仍处于高位;需求潜力仍存,但置业意愿不足。
近一年行业走势
•微观层面:地产公司的核心竞争力包括以低价获取优质土地的拿地能力,获取低成本资金的融资能力,
以及打造高溢价产品的产品力;从房企经营策略来看,主要包括高周转、高利润、多元化等维度,不同房地产沪深300
的策略在行业发展不同阶段各有优劣,在当下市场下行期,房价限制解除背景下,高利润产品打造策略4%
-2%
或更胜一筹。-8%
-14%
•投资复盘:复盘行业历史周期,地产强势上涨周期均以政策放松为起点,以基本面兑现为延续,出现多-20%
-26%
轮行情,政策收紧后行情陆续进入尾声,政策力度强,基本面反响充分则行情延续性更强。本轮地产下-32%
行周期中,政策出台力度相对克制,释放节奏平稳,基本面修复力度偏弱或持续性不佳,因而板块始终-38%
2023-082023-122024-042024-08
-44%
未见持续性行情。-50%
•投资建议:一二手房销售在8月后开始走弱,临近金九银十旺季,市场同样未出现躁动信号,基本面仍
有一定压力。政策预期成为近期博弈核心,8月底-9月上旬为政策出台
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