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常见二手房合同陷阱

[导读]房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，为取得最大的利益考虑，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动，回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解纠纷，赢得诉讼打下基础，即所谓藏雷。

一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：

（一）交房时间

应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。

房产销售合同一般都有销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。

我国《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。依照此法，房产买卖合同中设定有关不可抗力的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。

（二）房屋面积

对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：由于另一方在合同约定的期

中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金?quot;显然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。

在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、《工程质量核验书》等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，……。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定在卖方逾期20日（不应是180日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款，才算公平、对等。

此外，卖方有权没收买方支付的房价款的条款本身就是不合法的。

（五）物业管理

在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签定物业合同中，应主要注意以下几点：

1．入住新的居住地，第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。

2．签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。

3．有些收费项目是超前征收，违反有关的规定。如有的小区的有线电视尚未接通，却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。

4．有的费用未获批准，就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对的。

5．巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名目，如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。

消费者在签定物业合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。

在经济飞速发展的今天，房地产行业成为人们关注的焦点，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了处理房地产纠纷的方法和相关的房地产法律，希望对您处理房地产纠纷有所帮助。