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物业管理案例分析

及有关法律知识;住宅类物业

案例1:

物业协议非业主本人签名

某小区业主因未缴纳7月至6月物业管理费4900余6元,被物业企业起诉至法院，规定其给付物业管理费及滞纳金2400余元。;案例解析：

1、虽然物业管理协议并非业主本人所签，不过业主本人已经享有了物业企业所提供的服务，因此必须交纳物业费。

2、假如物业管理协议中并无有关滞纳金的阐明款项且未约定交费时间，一般滞纳金的诉讼祈求不会被支持。;案例2

业主小区丢车

某小区业主停在小区指定车位的汽车被盗，在获得保险企业的赔付后来，业主觉得自己交纳了物业管理费，物业企业却没有履行防止车辆丢失的职责，因此规定物业企业赔付保险企业未赔付部分的购车款及车辆购置税等费用。

物业企业认为当晚车子开出时挡风玻璃处有车证，且车位上没有碎玻璃等残留物，也无人听到报警声，因此车子并非被砸或被撬后开出的。;案例解析：

1、只规定业主在挡风玻璃处放车证的做法不符合国家公布的《小区机动车管理措施》，难以到达防备的目的。对的的应当是进门发放停车凭证，出门检查停车凭证。

2、由于该业主的车位不在保安24小时巡视范围内，周围也没有电子监控设备，因此属于物业管理企业的管理疏漏。;案例三

业主园区内遭袭

一天晚上某小区业主在自住大楼电梯内遭不法份子的袭击而受伤。该业主以物业企业未尽管理职责选聘合格保安员，且在未办理房屋租赁登记及治安登记手续的状况下，将未发售房屋出租，导致大楼内人流混杂。因此规定物业企业赔偿医疗、交通、误工、营养、护理、学习中断及精神损失费。;案例分析：

根据物业管理条理的规定：“物业管理企业未能履行物业管理协议中的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担对应法律责任。”

假如协议中对保安的定义没有尤其明确的界定，那么保安应理解为为物业使用发明安全以便的条件，以及维护小区公共秩序的良好与安全，而非广义上的社会安全。;案例四

业主和物业使用人推委支付物业管理费

某业主将自己购置的公寓以租赁的形式出租后，该业主认为物业管理费应由物业实际使用人即承租人支付，并告知物业企业直接向承租人收取物业费。但当物业企业收取物业费时却遭到承租人拒绝，其认为物业费应由业主支付，自己只有义务支付房租而不包括物业管理费。;案例分析：

《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业服务费用，但业主应当付连带责任。”

根据协议法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定对的、全面、诚实地履行协议设置的义务。”由于物业服务协议与房屋租赁协议属于两个不一样的法律关系，而与物业企业签订物业协议的是业主而非承租人，因此业主为追缴物业费的重要负责人。;案例五

违法装修损害纠纷

某小区业主余某一日发现卧室、客厅天花板渗水，且壁橱里的衣物开始发潮，到楼上邻居刘某家里查看才发现刘某正将主卧室改装为豪华浴室，而卫生间另做他用。余某立即向物业管理企业投诉，物业企业立即向刘某发出整改告知，但刘某只答应处理漏水问题而拒绝整改，余某便将刘某及物业管理企业一同告上法院，规定刘某拆除卫浴设施，恢复原状，规定物业管理企业赔偿损失。;案例分析：

1、对于装修方：

根据《住宅室内装饰装修管理措施》第三十三条规定：“因住宅室内装修活动导致相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装修装饰企业责任的，装修人可以向装修装饰企业追偿装修人私自拆改供暖、燃气管道和设施导致损失的，由装修人负责赔偿。”

第五条第二款：“住宅室内装修装饰活动，严禁将没有防水规定的房间或者阳台改为卫生间、厨房；”

第三十八条：“将没有防水规定的房间或者阳台改为卫生间、厨房的或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处百元以上1千元如下罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元如下罚款。”;2、对于物业企业

根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业企业应当制止，并及时向有关行政管理部门汇报。

第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务协议的规定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担对应的法律责任。”

第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的严禁行为和注意事项告知业主。”

根据《住宅室内装饰装修管理措施》第四十二条：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本措施规定的行为不及时向有关部门汇报的，由房地产行政主管部门予以警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍罚款。”;写字楼及商业物业