豪园居别墅花园_0.docVIP

PAGE1/NUMPAGES1

豪园居别墅花园

豪园居别墅花园豪园居别墅花园项目整体营销策略思考（暂定名）一、策略分析豪园居别墅花园的价值体现一种源自于市内桃源的尊荣生活支持点以服务环境与配套环境为主的特殊环境环境条件及资源以市政府配套为支持的整体大环境、以水体为中心的小区内环境设施条件及资源硬件设施：

通过小区内的改造、添加、以此强化其小区内硬件。

同时还应强化环境与小环境共同构成的硬件设施。

软件设施：

通过强化花园酒店与金陆物业，同时配以大环境内其他设施给予的服务，从而塑造出项目整体的服务品质。

二、本案应解决的问题问题一：

如何使项目形成独有的市场定位与项目概念形象；问题二：

如何通过市场力战略的有效进行，吸引目标消费者及社会大众的广泛关注度，以此让目标消费者产生强烈的倾向度；问题三：

如何强化现场表现力并结合市场力的基础上，使客户认可项目品质，接受项目所宣扬的独特优势及生活品味，并产生购买冲动；问题四：

如何通过促销手段及事件行销手法与广告的充分配合，在强化销售力的基础上，把目标客户购买冲动转化在实际的购买行为。

三、对于整体营销战略的思考1、选择差异化营销战略，充分展示出豪园居别墅与众不同且独特的差异化。

不论是文化特征、休闲方式、环境塑造、物业管理、业主服务、促销方式、传播战术、广告风格，均力争独树一帜，做到人无我有、人有我忧，从而增强目标消费者对豪园居别墅认知度与信誉度，造就强大的销售势能；2、将别墅的尊贵文化成份注入到所有传播战术的配合之中，务求表现出独具特色的社区氛围；同时其传播策略与传播战术要讲究新、奇、异，使之形成传播的差异性。

3、鲜明的目标客户定位与市场定位，充分体现定位客户的身份感、尊贵感、荣耀感。

4、树立独具特色的豪宅文化概念，大打文化牌，将小区风格、氛围营造得更具深度、更有氛围。

将豪园居别墅花园营造成为莆田地区最具档次生活社区，使入住业主引以为豪，为谊来这一品牌注入更多的含金量。

四、整体战略解析（一）目标消费者战略（二）项目定位战略（三）项目产品概念战略（四）市场力战略（五）现场包装战略（六）现场销售战略（一）目标消费者战略目标消费者战略是指藉着消费者对项目的知觉来细分化市场，并选择最有利的目标消费者，将我项目的产品力发挥至极限的战略。

通过前期与谊来嘉园这一项目的接触，我公司在结合项目本身质素及贵公司要求的基础上，充分考虑了其目标消费者的有效锁定。

豪园居别墅花园，就其销售价格与项目素质，均名符其实的为莆田第一项目。

同时，加之该项目所处区域属于典型的中心区，且项目的设计与规划均较为倾向于生活型，因此，项目的功能属于典型的富豪第一居所。

在以上两点明确之后，其目标消费者已就有了针对性。

就我司对莆田市场的了解与多年从事房地产策划推广的经验来看，豪园居别墅花园的主力目标对象应具有下列基本特征。

A、年龄4060岁之间；B、典型的2次以上购房置业者；C、属于企业家、政府高官、海外侨胞等一类的社会顶尖名流；D、拥有固定资产应在人民币1000万元以上；E、经常出入于名门豪宅，社交圈特别广泛；F、自己拥有名车1部以上；结论：

从上述的分析中可知，本项目的目标购房者均为社会中层以上的支柱型力量，有着较大的影响力与传播力。

同时，这批目标客户均是两次以上的购房置业者，社会经验较为丰富甚至特别丰富，从而也就造就了购房理性化的行为，但同时对于这批消费者而言，由于已经满足了居住型物业的需求，因而其理性化购房的目的不再是满足于个性化与空间化的居住，而更注重的是追求一种至高的体验与享受。

（二）项目定位战略在对目标消费者进行有效锁定的基础上，在结合项目目前的销售及开发现状的分析上，其项目的定位应有效的符合于这批目标消费者的购房心态。

1、市场定位现状目前，别墅市场楼盘的定位，从功能区分上讲，主要有两种定位形式：