典型房地产公司特点.pdfVIP

年前，据中国指数研究院提供的数据显示，万科、绿地、保利三家房地产公司2012

年的销售业绩成功超过千亿之外，中海、恒大、万达、中海外三家房企销售金额也均在90

0亿元以上，绿城、华润也跻身五百亿的阵营等等,以及一些没上榜的但确是高赢利的港企、

外企房产公司都是怎么赚到这么多钱呢？或者在他们十余年甚至更长的发展阶段怎么保持

稳定发展、持续进步的呢?笔者愿从宏观整体的角度，剖析他们的赚钱方式，希望能够给正

在成长中的中小的房企和从业人士一些经验的借鉴和启迪.

三大主流的盈利模式

1、销售主导型企业盈利模式

代表企业：万科、中海

万科〉是一家专注（专业）做中档住宅地产的房产开发公司（现在也有少量的商业

地产项目)，由于它的专业以至于可以把房子这样的产品，用工厂的方法来进行生产。它把

房子这样一种难以标准化的产品尽量进行分解，使每一个被分解的部分尽量适应于标准化

生产，这样房子这种产品就可以大规模、高效率、低成本地进行生产，再加上在万科成长

的历程当中，始终坚守精心选地、注重品质、强调管理的原则，保证了战略的层面的正确

性。较低成本、较高售价,自然就产生了较高的利润，而团队的高素质、管理的高效、优秀

的文化，也会将企业的发展速度和规模提升上去。总之，万科用一整套完善的运作体系在

中档住宅地产领域“玩得”如鱼得水，并成就了万科近几年始终占据着中国地产企业的第一

把交椅的位置。

中海从规模上来说比万科还差了很大一截,甚至2012年销售额都没有进入千亿

的阵营（2012年中海销售额为896亿元），但是它的利润在中国的房企里却是第一位的，

2012年上半年的利润达68。7亿元,(同期万科37.3亿元）,全年实现120亿元应该是

不成问题的,同时利润继续是万科的两倍也几乎是不成问题的(2011年中海也是万科的两

倍）。

“理科生”、“精算专家”都是业界给中海的赞誉，也正是由于“理科生理科生的血统，才成就

了中海在香港和内地不断打造了一个个高品质的中高端的豪宅、别墅；也因为“精算专家”

的美名,使它始终坚持低价拿地(绝不拿地王、不拿成熟高价地块)，精工细作，严控营销、

管理费的工作原则。与万科相比，中海更注重成本和品质，加上主打高附加值的高端市场，

利润高于万科也就成了顺理成章的事情了。

销售主导型的房企的总体特点是:以住宅地产或小面积的写字楼产品为主打，由于住

宅产品占绝对的比例，不需要后续的经营，所以生产的产品基本都要进行销售.由于相对商

业地产产品，建筑物业简单、市场需求市场巨大，所以适宜大规模、快速的生产,这也就是

为什么全国千亿企业的三巨头都是以住宅为主的销售主导型企业.

2、经营主导型企业盈利模式

代表企业：恒隆、太古

〈恒隆是著名的港资房地产企业，其在大陆经营得最为出色的是上海的恒隆广场以

及港汇恒隆广场,在2010年前恒隆在内地只开发了这两个物业，经过精心的打造，现在都

是国内顶尖的高档商场，两家每年都能为恒隆贡献20-30多亿港元的租金，加上香港的租

金收入30多亿，每年共计租金收入都在50—60亿港元以上.截至2012年底，恒隆地产

的现金及银行结余达到360亿港元，除去负债后,现金净额达到63亿港元，充足的现金流

保证了恒隆地产在2010年后在内地高速拿地，现在除上海以外，已在内地7个大型城市

拿地开建或开业恒隆广场。

〈太古〉在香港是首屈一指的企业集团,业务分属五个营业部门：地产、航空、饮料、

海洋服务与贸易及实业。集团旗下包括国泰航空、港龙航空、太古可口可乐、太古饮料以

及太古资源等知名公司。

太古地产是纯商业地产公司，他们不做住宅地产，所有的项目都尽可能长期持有，不

以短期套现为目的，因此主要收入来源于商业项目的租金收入。2011年太古地产租金总

收入上升9%至85。57亿港元2012年上半年租金总收入为港币43。9亿元（而2011

年上半年的租金总收入则为港币41.76亿元），2012年年度总的租金收入超过2011年

应该是没有问题的（2012年全年的数据还没有公布).

2004年时太古地产进入内地，但至今仅有北京三里屯Village、广州太古汇、北京颐

堤港投入运营,正在开发展中的项目包括上海大中里、成都大慈寺.保守、强调质量是太古

的企业文化，